לא פעם דווח כי "זוכי מחיר למשתכן הפכו למשקיעי נדל"ן". הדיווחים גובו בנתונים ש"מוכיחים את זה" ופורסמו לפני כשנה: מעל 10% מהזוכים בעפולה מכרו את הדירה שזכו בהם מיד לאחר תקופת ההפשרה. הבעיה היא שהנתון הזה לא מוכיח את הטענה והדיווחים בנושא פוגעים אנושות בחסרי הדיור. פגיעה שמקורה בחשיבה כביכול סבסוד ממשלתי על חשבון משלם המסים משרת ציבור משקיעים ואף חושף כביכול צעירים לסיכוני שוק שלא היו חשופים לו.
למה זוכי מחיר למשתכן אינם משקיעי נדל"ן?
הישראלי הממוצע לא יעזוב את אזור הנוחות שלו בעד שום הון בעולם. הוא יעדיף להישאר קרוב למשפחה ולעבודה (ובמקרה של ציבור דתי-חרדי גם קרוב לקהילה) גם אם זה דורש ממנו לשלם מחיר כלכלי משמעותי.
זו בדיוק הסיבה לכך שרוב הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן לא בחרו להתגורר בדירת הפיס שלהם. אבל זה עדיין לא הופך אותם למשקיעי נדל"ן. הם, כמו יתר 140 אלף משקי הבית שהנפיקו תעודת זכאות להשתתף בהגרלה, נולדו למציאות שלא מאפשרת ל-90% מהאוכלוסיה לחשוב על דירה.
ההון העצמי הנדרש היום לרכישת דירה גבוה ממחיר הדירה המלא לפני פחות משני עשורים. מדובר במציאות שמאפשרת רק לבעלי נכסים לרכוש עוד ועוד נכסים, כשהאזרח הפשוט נותר תלוי לחסדי המשכירים. ובשונה ממדינות אחרות, נכון למועד זה, לצערי אין בישראל אפשרויות שכירות ארוכות טווח.
באה המדינה והציעה פיס. הפחתה בשיעור ההון העצמי ו/או במחיר הדירה. הפער שנוצר בין מחיר השוק למחיר ההפחתה מאפשר לאותם 140 אלף משקי בית ישראלים להתקדם איכשהו לדירה משלהם. כלומר רוב הזוכים לא הפכו כלל ל"משקיעי נדל"ן" אלא רכשו דירה כחלק מהמסלול לדיור בר השגה העונה לצרכיהם.
השקעה בתשואת חסר
רוב הגרלות "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה" אינן כדאיות למשקיע הנדל"ן הטיפוסי. מדובר בדירות שנמכרות על הנייר עם אכלוס לאחר לא פחות מ-4 שנים ממועד ההגרלה. לפחות שנתיים מתוכם לפני חתימת חוזה, תקופה במהלכה לא ניתן לרכוש אף נכס אחר. אילו היה מדובר ב"משקיע נדל"ן" עם הון עצמי לדירה, הוא היה מפסיד דמי שכירות של 48-60 חודשים. בהנחה ומדובר בשכירות של 4,000 ש"ח בחודש, ההפסד נע בין 192,000 ש"ח במקרה הטוב ל- 240,000 ש"ח במקרה הפחות טוב.
להפסד משמעותי זה יש להוסיף את העובדה שרוכשי הדירות בהגרלה לא יכולים לבחור את הדירות הטובות בפרויקט. נתון אשר משפיע דרמית על גובה ה"אקזיט" במכירת הדירה בעתיד. כמו גם העובדה שברגע ההפשרה (7 שנים מההגרלה, או 5 שנים מטופס 4, המוקדם מביניהם) היצע הדירות למכירה בפרויקט עצום וכתוצאה מכך מאבדים הנכסים יותר מ-10% משוויים לתקופה שעשויה להימשך מספר שנים, ועד לאיזון יחס ההיצע-ביקוש לדירות בפרויקט.
ואם לא די בכל זה, ישנם גם הוצאות מימון משמעותיות. החזרי המשכנתא בשנים הראשונות כוללות בעיקר מרכיב ריבית, מאחר ולרוב מדובר בהלוואת שפיצר. כך יוצא שמדי חודש משלם "הזוכה" לבנק אלפי שקלים, מבלי שסכום החוב קטן. להיפך, בשנים של מדד גבוה הוא אף גדל. חשוב לזכור שההכנסה משכירות נמוכה משמעותית מאשר החזר המשכנתא החודשי, ולכן השכרת הדירה רק ממזערת את ההפסד ולא מגנה מפניו.
זכייה במחיר למשתכן או מחיר מטרה אולי נראית כזכייה במאות אלפי ואף מעל מיליון שקל, אך בפועל כל רווח כזה מתקזז אל מול ההוצאות הייחודיות לרוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה.
מדד נדל"ן לחסרי הון עצמי
אם כן, למה נרשמים עשרות אלפי משקי בית לכל הגרלה שנפתחת? הסיבה לכך פשוטה. אין להם הון עצמי מספק. הסכום הנדרש היום אסטרונומי ולא ריאלי להשגה. ללא הון עצמי, הפסד ההכנסה הפוטנציאלית משכירות לא קיים, שכן ממילא לא הייתה אפשרות לרכוש דירה להשקעה ו/או למגורים. ההנחה הממשלתית מכסה על הפסדי המדד ועוד (לא בכל הפרויקטים. ישנם כאלו שעדיין ההפסד גבוה יותר) – ולזוכה בהגרלה ניתנת אפשרות לרכוש בעוד מספר שנים דירה במחיר שוק נוכחי.
כלומר, למרות שהעיתונות נוטה לצייר את ההמתנה ארוכת השנים לאכלוס פרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה כבעיה מרכזית, מסתבר שעבור זוכי הדירות בהגרלה ההמתנה מהווה פתרון. רוב הזוכים נרשמו להגרלה ללא הון עצמי, מתוך הבנה שהחוזה לא ייחתם בשנתיים שיחלפו מאז ההגרלה. כלומר ליזם לא יהיו היתרי בנייה לפחות שנתיים ממועד ההגרלה. בתקופה הזו באפשרותם לחסוך הון עצמי באופן אגרסיבי ולגייס את ההון הנדרש מהם בשלב חתימת החוזה.
זו גם הסיבה לכך שלפחות 50% מהזוכים לא מממשים בפועל את הזכייה. כלומר לא מתקדמים לחתימת חוזה והדירה מוצעת לבא בתור ברשימת הממתנה. כלומר משתתפים רבים בהגרלה מקווים להספיק לחסוך הון עצמי עד למועד חתימת החוזה – כשנתיים וחצי ממועד ההגרלה – אך בפועל לא מספיקים לחסוך סכום זה, וכך מאבדים את הזכייה לטובת הבאים בתור לבחירת דירה.
הנרשמים בהגרלות הממשלתיות לא נהנים משום הנחה או פיס. יש להם זכייה בדבר אחד: מדד נדל"ן שעובד בשבילם. כלומר, הם זוכים באפשרות לרכוש בעוד מספר שנים דירה במחיר שוק נוכחי. בהנחה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, הפער שייווצר יסייע להם להתקדם לדירה משלהם. ומה אם מדובר בשנים של ירידות מחירים, כמו בסביבת ריבית גבוהה? התכנית פועלת לרעתם. גם אם השוק מחק 10% הם עדיין ישלמו את מחיר השוק הקודם, לפני ירידת המחירים.
בכל מקרה, לא מדובר במשקיעי נדל"ן ואין שום היגיון שמשקיע נדל"ן יסכים להיגרר להרפתקאה מתמשכת ומגבילה כל כך. בטח לא בתשואה נמוכה כגון זו הניתנת להשגה בפרויקטים אלו. אז כן, רוב הזוכים לא יתגוררו בדירת הפיס שלהם. לא בגלל שהם הפכו למשקיעים, אלא דווקא בגלל שהם נואשים להשיג דירה משלהם. דיור בר השגה.
המתקפה התקשורתית נגד התוכניות הממשלתיות בטענה מגוחכת שהן הפכו זוגות צעירים למשקיעי נדל"ן, באופן שלכאורה לא פותר את משבר הדיור, יובילו לבסוף להפסקת ההגרלות. דווקא מי שאמור לעמוד לצידו של האזרח הפשוט חסר הדיור, הוא זה שמוביל לתוצאה שתרסק כל תקווה לפתרון מצוקת הדיור שלו. אבסורד של ממש.
דניאל שבקס הוא מנכ"ל "הירשוביץ פיננסים". אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם
