גם זה קרה לפני קצת פחות משנה. ערך הדירות בעיירת הגבול שלומי שבגליל המערבי ירד בעקבות המלחמה שאיש לא ראה את סופה. כך גם במושבה הציורית מטולה שבמזרח ובעיר השכנה קריית שמונה. למותר לציין שירידות הערך היו זמניות בלבד.
"ערך" היא מילה שכל משקיע אמור להכיר. כל השקעה מתחילה בהערכה. אך יש לה גם משמעות נוספת כפי שלמדתי מהמשקיע בה"א הידיעה, האורקל מאומהה, המיליארדר וורן באפט.
באפט הוא מה שמוגדר "משקיע ערך". הוא מחפש עסקים שתג המחיר שלהם נמוך מהערך האמיתי שלהם. הוא בוחן את פוטנציאל הצמיחה שלהם, את שווי הנכסים שלהם ואת שכבת הניהול שלהם לצד השוק בו הם פועלים, ולאחר מכן הוא קונה נתח משמעותי ומחזיק בו לאורך זמן.
אפשר לומר שבאפט הוא משקיע שמרן שלא רוכש חלומות באספמיה והוא אחד המתנגדים הקולניים לביטקוין כמכשיר השקעה. הוא אינו משקיע בעסקים לא יצרניים. שיטת ההשקעה שלו מוכיחה את עצמה ולא לחינם הוא מוגדר כ"אורקל". כלומר, מעין מוביל שיודע לחזות את העתיד. הוא לא נביא אלא משקיע ערך שעושה שיעורי בית יסודיים לפני כל השקעה.
אז מה למדתי מוורן באפט?
את השיטה הזאת של באפט אפשר להעתיק משוק ההון לשוק הנדל"ן ולכל אפיק השקעה. בדומה להשקעות ערך בשוק ההון, שבהן מחפשים מניות ששוות יותר מערכן הנוכחי הזמני, גם בנדל"ן צריך למצוא הזדמנויות שבהן הנכס שווה יותר ממה שהוא נמכר בפועל.
הרבה דברים יכולים להשפיע באופן זמני על שוויה של מנייה. ירידות בערכה של מנייה יכולות לנבוע מסיבות רבות שאינן קשורות לעסק הליבה של החברה. כך גם בנדל"ן, לעתים, ירידת ערך נובעת מסיבות חיצוניות.
בשורות הבאות אביא על קצה המזלג כמה דוגמאות להשקעת ערך בשוק הנדל"ן.
ניקח לדוגמה רכישת דירה בפריסייל, ברור שהמחיר בשוק לאותה דירה כשהיא במצב בנייה שלא לומר אחרי גמר, יהיה יותר גבוה. הרכישה בפריסייל עשויה להיות השקעת ערך משמעותית. המחיר הנמוך ממחיר השוק נובע מהצורך של הקבלן בתזרים שיאפשר לו לקבל מימון מהבנק או מגופי מימון חוץ בנקאיים.
דוגמה נוספת תהיה דירה שזקוקה לשיפוץ. רכישת דירה שזקוקה לשיפוץ דומה לרכישת מניותיה של חברה שהניהול שלה צריך שיפור. כלומר, החברה בסדר גמור, הניהול טעון שיפור. כך גם הדירה בסדר גמור אך היא זקוקה לשיפור. ישנן דירות שזקוקות לשיפוץ קל, ובעזרת השקעה קטנה ניתן להעלות את ערכן בצורה משמעותית.
עוד דוגמה? ניקח מכירת דירות מכינוס נכסים. הן נמכרות במחיר נמוך יותר ממחיר השוק מסיבות רבות שאינן תלויות בנכס עצמו. אגב, בהרבה מקרים הן גם לא גלויות לציבור הרחב כך שהתחרות עליהן פחותה. צריך לחפש אותן, להתייגע ולמצוא אותן בדיוק כמו שמשקיעי ערך עושים בשוק ההון. אבל זה עשוי להיות מאוד משתלם.
דוגמה אחרונה שעולה לי לראש היא רכישת דירה מירושה. לעתים קרובות, יורשים שמבקשים לסיים במהירות את חלוקת הרכוש ביניהם, נוטים להיות גמישים יותר במחיר. כאן אפשר למצוא לעיתים נכסים משתלמים במיוחד במחיר נמוך ממחיר השוק. במיוחד באזורים ותיקים במרכזי ערים, בהם קיים פוטנציאל גדול של התחדשות עירונית שנבלם לרוב בשל הרכב האוכלוסייה הוותיקה.
לסיכום: השקעת ערך אמורה להיות חלק מרכזי בעולמו של משקיע, של כל משקיע. הן ברכישת מניות בחברות ציבוריות, הן ברכישת דירות ונכסי נדל"ן והן ברכישת עסקים וחברות פרטיות. ההזדמנויות קיימות וצריך רק למצוא אותן. תראו איזו אימפריה בנה באפט לאורך השנים תוך שהוא נצמד לגישה הזאת.
דניאל שבקס הוא מנכ"ל ’הירשוביץ פיננסים'. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.
