הבדיקות שהרשות ערכה, באופן עצמאי או באמצעות מיקור חוץ, העלו כי בחלק מהערכות השווי נעשה שימוש בהנחות בלתי מבוססות, אופטימיות יתר על המידה, או נתונים חלקיים.
ע"פ הרשות, החשש הוא שהצגת שווי הנכסים באופן שאינו משקף את הסיכונים והמציאות הכלכלית, עלולה להביא למדידה שגויה של השווי.
יש לציין כי הדוח מביא כמה דוגמאות, אך לא נוקב בשמות החברות שבדוחות שלהן נמצאו ליקויים. הסיבה היא שעל פי רוב הליקויים נחשפים בשלב שמקדים את הדיווח לבורסה.
לכלכליסט נודע כי הדוח מתפרסם אחת לשנה, והוא מבוסס על בדיקות מדגמיות שרשות ני"ע עורכת ביוזמתה, למקרים שבהם יש חשד לטעויות מהותיות שחורגות ממתחם הסבירות.
החשש הוא ששיבוש ערכים מהותיים ישפיע על שיקולי ההחלטה של המשקיע. ברשות רואים אפוא בדוח אפקט מרסן, שנותן בידי מעריך השווי, שמאי מקרקעין או רואה חשבון, כלי מול לחץ אפשרי להטיה לא ריאלית.
הנושא הבסיסי ביותר שבו נמצאו ליקויים הוא הערכת שווי מ"ר (מטר רבוע). לצורך הערכת שווי של נכס בייעוד מגורים נהוג לסקור ולנתח עסקאות מכר של דירות מגורים המפורסמות באופן שוטף על ידי רשות ני"ע.
הדוח מפרט מקרה של חברה שקבעה שווי ממוצע למ"ר כשיצאה מתוך הנחה כי נתוני המחירים אינם כוללים מע"מ, וכן כי שטח הדירות המדווח הינו שטח "ברוטו" הכולל גם שטחי שרות קומתיים (כך מקלט, חדר מדרגות, לובי).
המתודולוגיה של חישוב שווי הדירות שייבנו בנכס הנישום היתה איפוא לקויה. לעמדת רשות ני"ע היה על החברה לנתח את נתוני עסקאות ההשוואה ולבסס אם הם כוללים מע"מ והאם שטח הדירה הוא אכן שטח ברוטו.
בעיה אחרת שהתגלתה היתה שימוש בהנחות אופטימיות לחישוב שווי קרקע חקלאית שאמורה להיות מופשרת לבנייה למגורים.
החברה הניחה כי בתוך פרק זמן של שלוש שנים ממועד השומה, ישונה ייעוד הקרקע באופן שיאפשר בנייה רוויה למגורים, וכן שיאושרו תוכניות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה.
החברה התבססה על מכתב מאדריכל שצורף כנספח לשמאות, אשר קבע שהתוכניות המפורטות יאושרו תוך פרק זמן של שנתיים וחצי. אך רק במקום בו לא יתעוררו נסיבות בלתי צפויות.
לאור כך היוונה החברה למועד השומה את שווי הקרקע לאחר שינוי יעוד, בהנחה שיחלפו 3 שנים עד אישור התוכניות, לפי שיעור היוון של 6%.
בנוסף, הניחה החברה בהתבסס על פרוגרמה תכנונית שהוכנה עבורה, שתאושר בנייה של למעלה מ-2,000 יחידות דיור על חטיבת הקרקע שברשותה. לעמדת הרשות שיעור ההיוון במקרה הנדון אינו משקף במידה מספקת את הסיכון וחוסר הוודאות הכרוכים בתקופת ההמתנה לשינוי הייעוד.
הדוח מביא מקרה של הערכת שווי לקוייה לנכס להשכרה ארוכת טווח, שהתבססה על הערכת שווי לא נכונה של הגרעון התפעולי כתוצאה מניהול הנכס; חישוב עלויות בנייה נמוכות; ועלויות מימון נמוכות יחסית לאופי הפרוייקט.
מקרה אחר הוא של הערכת שווי בית מלון. לטענת רשות ני"ע, בהערכת השווי הניחה החברה שיפוץ משמעותי בנכס ומיתוג מחדש אשר יביאו לשיפור משמעותי בביצועים, ותוך פרק זמן קצר של כשנה.
עוד נמצא כי החברה הניחה חיסכון בעלויות תפעול חדרים ושיווק, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם המאפיינים הספציפיים של המלון נשוא הערכת השווי. וזאת בהתבסס על בחינת ההוצאות המקובלות במלונות דומים.
דוגמא נוספת היא של הערכת שווי קרקע המושכרת לתקופה ארוכה, בדמי שכירות הנמוכים מדמי השכירות הראויים. הדוח מתאר מקרה של חברה תעשייתית שהחזיקה בשתי חברות בנות: חברת נכס וחברה המפעילה את המפעל שבנוי על הקרקע.
בין שתי החברות הבנות נחתם הסכם שכירות ארוך טווח, לפיו, דמי השכירות היו נמוכים מהמקובל בשוק. ע"פ רשות ני"ע, הערכת שווי המפעל הניחה תזרים שלילי בגובה דמי שכירות חוזיים הנמוכים משמעותית מדמי השכירות הראויים בשוק.
מלשכת שמאי המקרקעין נמסר: "בעבר נתקלנו במקרים רבים בהם כלכלנים שאין להם ידע או הכשרה שמאית מובילים לפרשנות שגויה בהערכת שווי. היה ראוי להעביר את הממצאים ללשכה לפני ש'רצים' לתקשורת, יחד עם זאת, הלשכה פועלת ותמשיך לפעול לשמירה על רמה מקצועית גבוהה".
