חיפשתם הזדמנות לרכוש דירה? חיכיתם לירידת מחירים דרסטית? תחשבו על בית בלי ממ"ד. לא, זו לא טעות. אחרי שהתפזר העשן מעל מבצע "עם כלביא", בדקנו מה מצב שוק הדירות ללא מיגון בערים המובילות והאם לקנות דווקא עכשיו, לקראת מהלך משמעותי של פינוי-בינוי.
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "נדרשת מעט יזמות – ואתם יכולים להיות על הדרך להכפלת ערך הדירה ואפילו ממ"ד בחינם"
"זו בהחלט הזדמנות", אומר מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "אמנם נדרשת מעט יזמות מצד השכנים, אבל אתם בהחלט יכולים להיות על הדרך להכפלת ערך הדירה בהתחדשות עירונית ואפילו לקבל את הממ"ד בחינם".
פולי טטרו, מנכ"ל ומייסד טופ קפיטל: "דווקא דירות שאינן מקבלן נמכרות כיום בקצב לא רע, בעיקר בזכות הפער המשמעותי במחיר"
מתקפות שלחו מיליוני ישראלים לממ"דים ולמקלטים, אך על אף המצב המאתגר שוק הנדל"ן הוכיח שהוא לא מוריד ראש, ורבים ממשיכים לקנות דירות ללא ממ"דים גם כעת. "בשוק יד שנייה, דווקא דירות שאינן מקבלן נמכרות כיום בקצב לא רע, בעיקר בזכות הפער המשמעותי במחיר", מסביר פולי טטרו, מנכ"ל ומייסד טופ קפיטל, "לעיתים מדובר בעשרות אחוזים פחות ממחיר דירה חדשה, גם אם מדובר באותו אזור".
תמיר חנן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב: "במקומות שנפגעו ישירות, רשויות רבות האיצו תהליכים של התחדשות עירונית"
תמיר חנן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב, מדגיש את הצורך בהתחדשות עירונית ומייד: "פינוי-בינוי מציע הרבה יותר מממ"ד. הוא מאפשר לשדרג תשתיות, להוסיף מעליות, חניונים, שטחים ירוקים, נגישות, חיסכון אנרגטי, ובעיקר להעניק תחושת ביטחון מחודשת לדיירים. מה שראינו במהלך המלחמה האחרונה מבהיר זאת היטב: במקומות שנפגעו ישירות, רשויות רבות האיצו מיידית תהליכי התחדשות עירונית, אבל למה לחכות לפגיעה? אם אפשר להוציא תוכנית לפועל אחרי אסון, חייבים לעשות זאת גם לפני".
אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה: "יש לקצר דרמטית לוחות זמנים ולתת כלים אמיתיים ליישום מהיר של התחדשות עירונית"
אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה: "הממשלה והרשויות המקומיות יידרשו לפעול לפי תוכנית סדורה – יש לקצר דרמטית את לוחות זמנים, האצת תוכניות בנייה ומתן כלים אמיתיים ליישום מהיר של התחדשות עירונית – אשר כיום מהווה את האלטרנטיבה המעשית, המהירה והיעילה ביותר למיגון האוכלוסייה ולהתאוששות האורבנית של ישראל".
חיפה: הים קורא לכם
חיפה מעניקה הזדמנות אטרקטיבית בשל מחירי הדירות הנמוכים, הקהילתיות, הקרבה לים במקרים רבים והפוטנציאל להתחדשות עירונית – כל אלו מכריעים את הכף ומושכים לא מעט צעירים ומשקיעים, שלעיתים מוכנים לרכוש נכס גם ללא מיגון בשל היתרונות השונים.
מוטי דוזורצב, סוכן רי/מקס סלקטד חיפה, שמכר לאחרונה לא מעט דירות ללא ממ"ד בעיר, מספר: "הרבה קונים נרתעים מדירות בלי ממ"ד, אבל דווקא שם נמצאת ההזדמנות. אלו לרוב דירות ישנות יותר, באזורים מרכזיים, עם מחירים נמוכים מהממוצע, וזה מאפשר למשקיעים ולזוגות צעירים לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. עם שיפוץ נכון, ערך הדירה עולה משמעותית והממ"ד כבר לא בהכרח מה שיכריע עסקה בעתיד".
מספר עסקאות שנחתמו בדירות ללא ממ"ד בחיפה מלמדות על הכדאיות של עיר הכרמל: דירת שלושה חדרים ברחוב נפתלי אימבר בשכונת הדר, בגודל 67 מ"ר נמכרה ב-764 אלף שקלים; דירת שלושה חדרים ברחוב אלנבי בשכונת קרית אליעזר, בגודל 48 מ"ר, נמכרה במיליון ו־150 אלף שקלים; ודירת שני חדרים וחצי ברחוב מסדה, בגודל 52 מ"ר נמכרה במיליון שקלים (כל שלוש הדירות ללא מעלית וללא חנייה).
ב"ש: מתאוששים ורוכשים
באר שבע ספגה שתי מהלומות קשות במלחמה, עם הפגיעות בביה"ח סורוקה ובלב שכונת מגורים, אך עם זאת העיר ממשיכה לייצר עסקאות רבות, מה שמוכיח את איתנות הענף בדרום בכלל ובירת הנגב בפרט.
בעיר יש לא מעט הזדמנויות: דירות סטודנטים הקרובות לאוניברסיטה, נכסים בפחות ממיליון שקלים ועוד. שי שטרן, זכיין רי/מקס פלוס באר שבע, מסביר למה בעיניו דווקא עכשיו זאת ההזדמנות לקנות דירות ללא ממ"ד: "הן נתפסות לעיתים כחיסרון אבל מי שמבין נדל"ן יודע שדווקא כאן מסתתרת ההזדמנות. הביקוש הגבוה והמחירים הנגישים יוצרים מציאות שבה משקיעים ומשפחות צעירות יכולים להיכנס למשחק במחיר נמוך משמעותית מהשוק.
"בסופו של יום דירה היא לא רק ארבעה קירות ובטון אלא הזדמנות לבנות עתיד, ובטח פה בישראל. נכון שהממ"ד מוסיף ביטחון, אבל ההבדל במחיר יכול להיות ההון הראשוני שמאפשר למשפחה צעירה או למשקיע צעיר להיכנס לשוק ולצמוח ממנו".
שלוש דוגמאות לעסקאות כדאיות שנחתמו לאחרונה בבאר שבע בדירות ארבעה חדרים: ברחוב דרך מצדה נמכרה דירה בגודל 80 מ"ר במיליון ו־60 אלף שקלים; ברחוב עין גדי נמכרה דירה בגודל 122 מ"ר במיליון ו־120 אלף שקלים; וברחוב אברהם אבינו נמכרה דירה בגודל 72 מ"ר ב־740 אלף שקלים.
הקלות לבניית ממ"ד
בשוק הנדל"ן בתל אביב, מספרת שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן בעיר, לא חלה ירידה דרמטית במחירי דירות ללא ממ"ד, אך ניתן לראות שינוי בתפיסות של קונים: "כיום, אנשים בודקים אם יש ממ"ד, אך רבים מוכנים להסתפק גם במקלט. יש ירידה מסוימת בביקוש ביקוש לדירות ללא ממ"ד, במיוחד בשכונות שבהן הקהל יותר רגיש לדרישות הביטחוניות. במקרים רבים, קונים מבוגרים שמים דגש חזק על הימצאות ממ"ד, בעוד שקונים צעירים או משקיעים פחות מתמקדים בכך. זו בהחלט הזדמנות לקונים שלא זקוקים לממ"ד, במיוחד בשוק היציב של תל אביב, שם המחירים לא צפויים לרדת בצורה חדה".
גיא ראובן, זכיין רי/מקס WIN בתל אביב, מוסיף: "למרות המודעות הגוברת לצורך במיגון, דירות ללא ממ"ד ממשיכות להימכר היטב בתל אביב – במיוחד בזכות מיקום מבוקש, תכנון נכון ופוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית (תמ"א או פינוי-בינוי). זיהינו שקונים לא פוסלים נכסים כאלה – במיוחד כשיש הבנה לעתיד של הבניין".
בין העסקאות שנחתמו לאחרונה בתל אביב בדירות ללא ממ"ד: דירת גן ברחוב דם המכבים בגודל 75 מ"ר בנוי ומאה מ"ר חצר ב־2.9 מיליון שקל; דירת ארבעה חדרים ברחוב פרחי אביב ב־3.6 מיליון שקל; ודירת שלושה חדרים ברחוב צוקרמן ב־1.96 מיליון שקל.
אם רכשתם דירה ללא ממ"ד או מיגון, יש לכם כיום הזדמנות להעלות את ערך הנכס באמצעות בניית ממ"ד במחירים אטרקטיביים בשל המצב. שי בן פורת, זכיין מאני optimal מבית מאני יועצי משכנתאות, מסביר: "עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ועקב העובדה שלאזרחים רבים בעורף אין מרחב מוגן, יצאה הוראת שעה של מנהל התכנון לפיה ניתנו הקלות משמעותיות, ואף פטור מהיתר, לזירוז הליך תוספת ממ"ד.
"לאור הוראת השעה ועל מנת לתמוך בפעולות מנהל התכנון ופיקוד העורף, הוחלט על ידי בנק ישראל להסיר את המגבלות על הלוואה לבניית ממ"ד בתחולת הפטור מהיתר עד מאתיים אלף שקלים. הוראת השעה בתוקף עד ל־25 באוקטובר השנה, אולם בפיקוד העורף כבר ביקשו להאריכה".
