תל אביב נחשבת למרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל, ובשל כך גם שוק הנדל"ן בה נחשב ליוקרתי וייחודי. מה שמבדיל את תל אביב מערים אחרות הוא המיעוט הקריטי של קרקעות לבנייה, במיוחד במרכז העיר. מדובר באזור שבו כמעט ואין עוד פיתוח קרקעי רחב היקף, ומעט הפרויקטים שנבנים כיום בלב העיר הם ברמת יוקרה גבוהה במיוחד, מה שהופך את האזור לבועת נדל"ן המכוונת לעשירים בלבד.
ובכל זאת, כשאני שואלת את צורי סעדה – המנכ"ל, המייסד והבעלים של חברת הנדל"ן יפו תל אביב – אם גם שנה וחצי אחרי מתחילת המלחמה, שכמעט עצרה פה את הכול, האזור הוא עדיין “בועת נדל"ן", הוא מייד אומר שהמונח בועה הוא פיקציה, ותתפלאו – גם היה כזה מאז ומעולם.
לדבריו, שוק הנדל"ן בתל אביב הוא תוצר מורכב של היצע מוגבל, ביקוש משתנה וקשר ישיר למצב הפוליטי והחברתי. בעוד המחירים הגבוהים מעוררים חששות לבועה, בפועל השוק מציג סימנים של התמתנות והסתגלות למציאות החדשה.
זו דעה לא פופולרית.
“לא הייתי מכנה את זה ‘בועה', ואני גם לא חושב שזו הייתה בועה אי פעם. אולי כדאי לדייק ולומר שתל אביב בפרט, ויש עוד אזורים כאלה במקומות שונים, היא מקום מאוד ייחודי: אין בה שטחים פתוחים שאפשר להגדיל בתוכם את העיר, לבנות מגדלים ולהתרחב באלפי יחידות. מרכז תל אביב הוא לא עבר הירקון, לא הצפון הישן ואפילו לא יפו, ששם זה אפשרי. מרכז תל אביב, או מה שנקרא ה"דאון טאון", הוא אזור עם משאבים מוגבלים, ואין איך להתפתח בו מי יודע מה. וכמו כל מוצר ייחודי בשוק הוא הולך ונשחק, ואפילו הולך ונעלם".
אתה בעצם אומר שאפשרויות הנדל"ן במרכז תל אביב הולכות ונעלמות כי אין איך לגדול ולהתרחב?
“כל בניין שנבנה פה בלב העיר, כנראה שב-50 השנים הקרובות ירד מהוועדה ולא יחזור. ואין אלפים כאלה, יש הרבה פחות. שוב, בלב תל אביב, בשונה מצפון העיר או בפרברים אחרים, אין מצע שוק לבנייה המונית. כל בניין חדש או דירה שנוספו לסטוק הם יקרים ונחשבים לנכס נדיר, ולכן טווח המחירים גבוה מאוד. לא ניתן לצפות לפיתוח גדול שירסן את המחירים במרכז העיר, זה פשוט בלתי אפשרי".
חושבים בגדול
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על שוק הנדל"ן כיום, ולא רק בתל אביב, הוא אי-הוודאות הפוליטית, שהוחמרה בשנה וחצי האחרונות, ואפילו לא רואים את הסוף. אבל זה לא התחיל בשבעה באוקטובר, אלא עוד לפני כן, עם פרוץ גל המחאות החברתיות, שיצרו האטה של ממש בשוק.
“המחירים והביקושים בשוק הנדל"ן מושפעים לא רק מהתנאים הכלכליים, אלא במידה רבה מהיציבות הפוליטית והחברתית", הסביר סעדה. לדבריו, מאז תחילת השנה החולפת נרשמה עצירה כמעט מוחלטת בפעילות הרכישה, בעיקר מצד המשקיעים. “אנשים שלא חייבים לקנות פשוט לא קונים. זה משנה בהחלט את מאזן הכוחות בשוק. צריך לומר שכרגע מה שנכון עבור משקיעים וקונים כאחד הוא שההבנה העמוקה של התנאים והגורמים המשפיעים היא מפתח לקבלת החלטות נכונות".
כשמדברים על המשבר שהגיע מתחילת המלחמה אי אפשר שלא להזכיר כמעט באותה נשימה את תקופת הקורונה. גם אז חוקי המשחק השתנו, ומה שנראה אז כתגובת נגד למשבר הפך להיות היום למגמה. “אם לפני הקורונה שוק הדיור בעיקר בתל אביב היה שוק שבו משקיעים הלכו על דירות קטנות ודירות להשקעה, אחרי הקורונה אנשים החליטו שהם רוצים להעביר את חייהם למרכז תל אביב וטרפו את הקלפים", הסביר סעדה. “בהמשך לשינוי בביקושים בשנים האחרונות, רואים שינוי גם במבנה שלהם: חיפוש אחר דירות גדולות במקום דירות קטנות להשקעה, שהיו פלח שוק משמעותי באזור מרכז תל אביב עד לא מזמן.
"השוק, כאמור, מציג כיום תמונה שונה מזו שהייתה בשנים קודמות. הקהל שמחפש דירות בלב העיר שונה היום משמעותית: משפחות או זוגות שמבקשים דירה של 3 או 4 חדרים, 100 עד 120 מ"ר, קרובה למרכז העבודה ולחיים העירוניים. אנשים רוצים לגור ליד מקום העבודה שלהם, בעיקר מי שלא מתנייד עם רכב. הטרנד הזה משפיע גם על סוג הפרויקטים שנבנים ועל מחירי הדירות".
מחירים “נוחים"
בשונה מלב העיר, בצפון תל אביב, ובמיוחד בצפון הישן, חלה בשנים האחרונות הצפה של פרויקטים חדשים, שרובם במסגרת עסקאות פינוי-בינוי.
מה בכל זאת השוני בין לב העיר לצפון תל אביב, שבה מחירי הדירות מרקיעים שחקים גם כן?
“מאחר שבעלי הקרקע אינם נושאים בעלויות רכישה, היזמים יכולים לתמחר את הדירות בצורה אגרסיבית יותר, ולעיתים אף למכור במחירים נמוכים משמעותית ממה שנראה בלב העיר. כך ניתן למצוא שם דירות חדשות ברף של כ-60 אלף שקל למ"ר, בעוד בעבר הלא רחוק דירות דומות נמכרו ב-56 עד 58 אלף שקל למ"ר ואף פחות.
"שוק זה מתנהל בדינמיקה שונה לגמרי משוק היוקרה – עם היצע רחב יותר, תחרות גבוהה ותמחור שמושפע ישירות ממבצעי מכירה והיקפי הבנייה. בדומה לערים גדולות בעולם, תל אביב מציגה דינמיקה שונה בין אזוריה: במרכז הבנייה מוגבלת ומבוקרת, ובמחירים גבוהים מאוד, בעוד אם תבדקי תראי בעצמך שבצפון העיר ניתן למצוא הזדמנויות להשקעה בפרויקטים גדולים יותר ובמחירים נוחים יותר".
"מחירים נוחים" הוא כמובן מושג יחסי, אבל הבעיות והאתגרים בשוק הנדל"ן בתל אביב אינם מסתכמים רק במחסור בקרקע ובביקוש המורכב. יש גם מגבלות רגולטוריות מחמירות, הכוללות זכויות בנייה מוגבלות, דרישות תכנון מחמירות ומורכבות בירוקרטית. “הרגולציה באזורי הביקוש הגבוה ביותר, ובעיקר בלב העיר, מגבילה את יכולת הפיתוח ומשפיעה ישירות על מחירי הנדל"ן", הסביר סעדה. “פינוי-בינוי הוא לא עניין של מה בכך; מדובר בפרויקט מורכב שדורש הסכמה של בעלי דירות רבים ותקשורת ארוכה עם הרשויות, וזה מייקר ומעכב את הבנייה".
האם מדיניות המס בישראל, למשל העלייה במע"מ, תשפיע גם על דירות היוקרה באזורי הביקוש?
“לא, ושוב פעם לא. רק אחוז קטן מהאוכלוסייה מושפע באמת משינויים בריבית ובמיסוי – בעיקר אלו שכבר מחזיקים בהון רב. עבור הרוב המוחלט, מיסוי אינו שיקול מרכזי בהחלטות הרכישה או ההשקעה. גם מי שיש לו כסף פעמים רבות יעדיף “לקפל את עצמו וללכת", כלומר לוותר על עסקה – או לחלופין, להשאיר נכס מבלי לממשו – אם הוא חש שהתנאים הכלכליים לא מצדיקים את ההשקעה".
דירה כאומנות
השוק של דירות היוקרה עבר שינויים בשנים האחרונות. יש כיום תנועה מחודשת של יהודים מצרפת שרוכשים דירות בישראל, בין היתר בגלל שער היורו הגבוה יחסית לשקל ובשל תחושת חוסר יציבות במדינות המוצא. “אבל לא מדובר רק בצרפתים: לאחרונה נעשו עסקאות גם עם אנשים משוק ההון, הייטקיסטים ועוד. מדובר בשוק מגוון יותר מבעבר, והגל המרכזי של רוכשים צרפתים התרחש דווקא לפני כשלוש-ארבע שנים", אמר סעדה.
שיטוט קטן במרכז תל אביב מראה כפי שציינת שמדובר בעיקר בפרויקטים אדריכליים שמיועדים לקהל מאוד מסוים. הרבה דירות איירבינבי מעוצבות נותרו ריקות בגלל המצב. ההשקעה בהרפתקאות אדריכליות עדיין נמשכת?
“בשוק הנדל"ן היוקרתי של תל אביב, לא מדובר רק בבנייה, אלא ביצירה. לקחת מגרש ריק ולדמיין בו מבנה שלם – זו יצירת אומנות", הוא אמר, ומתאר את מלאכת הבנייה כהגשמה של חזון, עם הקפדה על כל פרט. לדבריו, "רכישת דירת יוקרה אינה עסקת נדל"ן גרידא, אלא חוויה – מהיחס האישי שיקבל הלקוח ועד ההתאמה לפרטים הקטנים ביותר לפי טעמו".
הלקוחות, כך מתברר, לרוב אינם מתעניינים במה שמסופק להם כחלק מהסטנדרט, אלא נוהגים להביא אנשי מקצוע פרטיים ולהשקיע סכומים נוספים של מיליונים בהתאמות אישיות. גם הבניינים עצמם מבטאים מגמות חדשות – “לא שמים היום 40 דירות בבניין בן שש קומות, זה צפוף מדי. הסטנדרט השתנה לגמרי".
אז מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן בתל אביב? למרות הקשיים והאתגרים, סעדה סבור שהשוק בתל אביב ימשיך להישאר אטרקטיבי ויציב לאורך זמן, גם אם מתמודד היום עם האטה זמנית: “היציבות הפוליטית תחזיר את הביטחון למשקיעים, והביקוש לדירות במרכז תל אביב לא ייעלם, כי זו עיר עם משאבים, תעסוקה ושירותים בלתי נגמרים. מי שמחפש דירה למגורים, כדאי שיתמקד באזורי המרכז ויצא מנקודת הנחה שמדובר בהשקעה לטווח ארוך. מי שמחפש להשקיע צריך להיות זהיר, ולבחון את ההשפעות הכלכליות והפוליטיות".
אפשר אולי לסכם ששוק הנדל"ן בתל אביב הוא תמונת ראי של העיר עצמה – מורכב, צפוף ועתיר בניגודים. בין פרויקטים של פינוי-בינוי בצפון הישן לדירות יוקרה אדריכליות בלב העיר, ובין משקיעים זהירים לרוכשים נחושים שלא מוכנים לוותר על החלום לבנות לעצמם ארמון בלב העיר. ולמרות הרגולציה החונקת והמציאות הפוליטית שאי אפשר לצפות את עתידה, תל אביב – כן בועה או לא בועה – עדיין שומרת על ייחודה.
גם כאשר נדמה שהשוק שקט, או אפילו קפוא, מתחת לפני השטח רוחשת דינמיקה שמוכיחה פעם אחר פעם: הביקוש אומנם משתנה, אך לא נעלם. למציאות הנדל"נית הייחודית במרכז תל אביב אין אח ורע בשום מקום אחר בארץ – זו עיר שאין לה לאן לגדול, ולכן כל מטר רבוע בה נשקל בזהב.
