הוצאת היתר בנייה בישראל אורכת פי שלושה זמן בהשוואה למדינות רבות, משך הבנייה בפועל ארוך כמעט פי שניים וזמן הוצאת טופס 4 הוא גבוה לאין ערוך. מה הסיבות לאבסורד ואיך בכל זאת ניתן לזרז את תהליך הבנייה בארץ?אורך זמן הבנייה בישראל שבר שיאים בשנים האחרונות, והמחסור בידיים עובדות בענף בעקבות מלחמת חרבות ברזל בוודאי שלא תרם למצב. על פי נתונים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, משך הזמן לבניית דירה מרגע התכנון בוועדות התכנון והבנייה ועד מסירת המפתח לרוכשים עומד בממוצע על כ-13 שנים, כאשר משך זמן הבנייה בפועל מצוי בעלייה מתמדת ומתקרב ל-3 שנים.מהנתונים עולה כי כחצי שנה מוקדשת להכנת תוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כ-4 שנים יעברו עד שהתוכנית תאושר במוסדות התכנון, שנתיים נוספות יוקדשו להסרת חסמים בירוקרטיים (כגון מחסור בתשתיות, טיהור קרקע ועוד), עוד שנתיים להכנת תוכנית פיתוח, פרסום מכרז והליכיו, כשנה וחצי יוקדשו למתן היתר בנייה, עוד חצי שנה לקבלת היתר והתחלת בנייה וכאמור כ-3 לגמר בנייה.
עוד אומרים בהתאחדות כי ב-5 השנים האחרונות הוסיפו הליכי הרישוי לקבלת טופס 4 (טופס אכלוס) לדירה, כגון אישורים מחברת החשמל, כיבוי האש והרשות המקומית, עוד כ-5.6 חודשים בממוצע לזמן הנדרש מתחילת הבנייה של דירה ועד למסירתה. על פי לוח מדלן, לוקח כ-1,080 ימים (כמעט 3 שנים) מבקשה להיתר בנייה והקמת הבניין, ועוד כשנתיים עד קבלת טופס 4.
יש לציין כי בשנים האחרונות אושרה הרפורמה לרישוי עצמי, שאמורה לקצר לוחות זמנים, אולם מהקולות שעולים בשטח נראה כי משך זמן הבנייה עדיין לא השתנה משמעותית.
מדוע, אם כן, המצב רק הולך ומחמיר? "אנחנו מדינה שיש בה את כל המרכיבים הבעייתיים לבנייה", מסביר עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "ראשית, אנחנו מדינה צורכת ולא מדינה יצרנית. אין אצלנו את מרכיבי הבנייה הנדרשים: ברזל, אלומיניום, חומרי גבס ואפילו פועלים, הכול אנחנו מייבאים".
לדבריו, "אנחנו כן בונים ומרכיבים בארץ את הדברים שמגיעים ממדינות כמו סין וטורקיה, אבל השליטה על כלל התהליך היא מינורית מאוד. בעתות משבר דוגמת מלחמה אנו חווים על בשרנו את המצב – כמו המלחמה הנוכחית עם החרם הטורקי והמשבר בכוח האדם. כל עוד נמשיך להיות מדינה צורכת ולא יצרנית, משך זמן הבנייה ימשיך להיות ארוך".
שנית, הוא ממשיך, "מדינת ישראל היא אלופת העולם בבירוקרטיה. זמן הוצאת טופס 4 בישראל הוא גבוה לאין ערוך ביחס לשאר מדינות העולם. הרשויות המקומיות מציבות דרישות שמהוות חסם ועיכוב משמעותי בקידום הבנייה. אם היו מפריטים את טופס 4 ומאפשרים לחברה חיצונית עם בודקים מומחים בעלי סמכויות להעניק אותו במקום פקידים עירוניים, היינו רואים קיצור הליכים של כ-90 יום (3 חודשים) לפחות בכל ההליך".
בין הסיבות העיקריות: בירוקרטיה מסורבלת
אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף בחברת מסד עוז, מחזק את הדברים. "משך הבנייה בישראל ארוך כמעט פי 2 בממוצע מאשר המקובל במדינות מתקדמות בעולם. יש מספר גורמים עיקריים לכך, הדורשים מענה הוליסטי ברמת המדינה. הבירוקרטיה המסורבלת של גופי התכנון היא גורם מעכב, בין היתר מכיוון שיש מחסור חמור במהנדסים בגופי התכנון והרישוי בכל הארץ. משך הזמן עד להוצאת היתרים יכול לקחת 3-4 שנים בממוצע, ולעתים אף יותר מכך אם הפרויקט מורכב יותר. מעבר לכך, כל גוף מסתכל על הדרישות והצרכים שלו בלבד, במקום מקום גוף אחד שירכז ויתכלל את הפעילות".
שטאובר מוסיף כי "מאז תחילת המלחמה באוקטובר, יש מחסור חמור של עשרות אלפי פועלים בענף הבנייה בישראל, לצד מחסור חמור באלפי מהנדסים. מעבר לכך, ישנם סיכונים פיננסיים בכלל השוק שמאטים אותו ומושפעים מסביבת מאקרו לא יציבה ומהריבית הגבוהה במשק. חשוב להבין שהעיכובים הרבים בבנייה מגולמים בסופו של דבר במחירי הדיור, מכיוון שליזמים ולקבלנים עולה הרבה כסף להחזיק במלאי קרקע שנרכשה ללא התקדמות בבנייה, הכוללת עלויות מימון ועלויות פיתוח נלוות כבדות שרק הולכות וגדולת".
"משך זמן הבנייה בישראל ארוך יותר ממדינות מערביות אחרות בעולם, בעיקר בתקופה זו בשל המחסור בכוח אדם עקב המצב הבטחוני בארץ, הליכי רישוי מסורבלים ומערכת ביורוקרטית איטית", מציין יורם אביסרור, בעלים משותף וסמנכ"ל שיווק בחברת אביסרור משה ובניו. לדבריו, "סיבה נוספת היא המחסור בחומרי בנייה, שנובע לעיתים מתלות בייבוא וקשיים לוגיסטיים. כמו כן, ישנם קשיים בקבלת אישורים סביבתיים שמוסיפים לעיכובים בתהליכי הבנייה. השוק המקומי נתון לעיתים לשינויים פוליטיים וכלכליים שמשפיעים על לוחות הזמנים".
אודי סעדה, מנכ"ל ובעלי קבוצת סלדן, מסכים עם הדברים. "משך זמן הבנייה בישראל מתמשך יותר מאשר במדינות רבות בעולם בשל רגולציה מורכבת, הליכי רישוי מסורבלים, מחסור בכוח אדם מקצועי ומערכת ביורוקרטית איטית", הוא אומר. "בנוסף, האילוצים הביטחוניים והדרישות הגבוהות לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה ואיומים אחרים מוסיפים לזמן הבנייה".
אם שואלים את חלי וסרמן, מנכ"לית ומייסדת-שותפה בחברת BIMMATCH מחממת הסטארט-אפים של אוטודסק, אחת הסיבות העיקריות להתארכות משך זמן הבנייה לא תמיד נראית לעין: "פרויקטים של בנייה נתקלים לעתים קרובות בעיכובים שנובעים משלל גורמים, החל מביצוע מורכב, דרך עיכובים במתן ההיתרים הנדרשים ועד מחסור במשאבים וכוח אדם. אך גורם נוסף, שלעיתים רבות נוטים לפספס, הוא המידע המקוטע. אותם הפרטים המכריעים שלעיתים רבות פזורים על פני עשרות מיילים, גיליונות ומסמכים מיושנים יוצרים אי סדר רב, מובילים לשגיאות וגורמים להחמצת מועדים. מחקרים מראים ש-14% מעבודות הבנייה חוזרות על עצמן עקב מידע חסר או שגוי".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מתייחס לעיכובים בבנייה של מיזמי התחדשות עירונית. "בימים אלה אנו מנסים לקדם תוכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) באחד הרחובות בצפון תל אביב", הוא מספר. "התהליך מול דיירי הבניין החל עוד בשנת 2016, וב-2018 נחתם עמם הסכם, למעט מספר מתנגדים. אך כמות הקשיים והמהמורות בדרך היא לא נתפסת, גם מצד דיירים וגם מצד הרשויות. כל מספר חודשים נחתה בפנינו דרישה אחרת. לאורך הדרך, היינו צריכים להתגבר על קשיי תכנון רבים בגלל אין ספור דרישות ומגבלות, כמו תכנון חדר טרנספורמציה בבניין, שלא ברור אם יש צורך בו, שינוי תכנון חניון וביטול ממ"דים והפיכתם לממק"ים בגלל עצים במגרש השכן אשר לא הורשנו להעתיק ועוד".
בנוסף, הוא אומר כי ישנם עדיין דיירים מתנגדים שמגישים ערר לקידום הפרויקט מסיבה כזו או אחרת: "הסוף אמנם מתקרב, אבל תמיד בצעד קדימה ובצעד אחורה. אנחנו בשנת 2024 ואני מאוד אשמח אם יהיה היתר בנייה בשנת 2026, 10 שנים לאחר התחלת התהליך. מדובר בבניין בודד וחשוב לציין כי במתחמי פינוי בינוי הקצב אף איטי יותר והמורכבות גדולה יותר. הבעיה העיקרית היא שהרשויות והדיירים אינם מחויבים ללוחות זמנים. כך הסחבת יכולה להיות כמעט אין סופית".
אז מה הפתרון? לשיטתו של אוהב ציון, ראשית יש "לחייב את הרשויות המעורבות בהליך הרישוי במתן תשובות והתייחסות לכל בקשה או תוכנית תוך זמן קצוב, לתגמל על עמידה בלוחות זמנים ולקנוס על עיכובים; כמו כן, יש לחייב את הדיירים בלוחות זמנים להתקשר מול יזם לביצוע תמ"א 38, כפי שמחייבים דיירים שמתגוררים בניינים שמוגדרים בניינים בסיכון לבצע שיפוץ וטיפול במפגע תוך זמן קצוב"; ובנוסף, יש לקבע את ההטבה שמקבלים דיירים מהיזם (X מ"ר לדירה) כדי לחסוך את הליך המו"מ הארוך שממסחר את כל התהליך".
מעבר לים: היתר בנייה תוך 3 חודשים
ומה קורה מעבר לים? לדברי רועי פדלון, מנכ"ל ובעלי קבוצת פדלון, "אצל רוב המדינות באירופה, ארצות הברית, קנדה ואוסטרליה הוצאת היתרי בנייה לוקחת בין 3 חודשים עד שנה. רק בישראל, הוצאת היתרי בנייה אורכת בין שנה לכ-3 שנים, כלומר פי 3 מהזמן. בישראל, עקב דרישות הנדסיות כמו ממ"דים, שני חדרי מדרגות, לצד מצוקת כוח אדם קשה, משך בניית בניין מגורים בן 10 קומות לוקח 42 חודשים, לעומת 24 חודשים בשאר המדינות המערביות. בנוסף, סיום רישוי, הוצאת טופס 4 – בעולם תוך יומיים אדריכלים ומתכננים חותמים על הטפסים הרלוונטיים ובישראל צריך לעבור 20 מחלקות שונות. מצב זה מתאר תהליך ארוך שלוקח בממוצע 7 שנים ואף יותר מרגע רכישת קרקע ועד אכלוס הפרויקט".
פדלון מבהיר כי "חייבים לפעול לטובת שחרור חסמים בירוקרטיים, הענקת סמכויות לאדריכלים ויועצים להוצאת היתרים על בסיס גבולות גזרה; וזאת במקביל לכך שמחלקות העירייה יעבדו כמחלקות סף, אשר בוחנות האם אישור האדריכל להיתר בנייה ולטופס אכלוס עומד בקריטריונים הנדרשים וכך לקצר את ההליך. במידת הצורך, ניתן לייצר מנגנון לפיו אם אדריכל טועה, בפעם הראשונה יקבל אזהרה עם שימוע ובפעם השנייה – יישלל רישיון העבודה שלו. במצב כזה תהיה גם מחויבות וגם לקיחת אחריות של האדריכלים, ולכן הבדיקה תתבצע בצורה קפדנית ונכונה. כמו כן, חשוב להוביל למהלך ארצי של חיזוק כוח האדם מקצועי, שיפור תנאי ההעסקה שלהם ותמרוץ כלכלי לפי עמידה ביעדים. ברגע שהוועדות הארציות עובדות ללא שום יעד אין שום אינטרס להתייעל. שיטות העבודה השתנו וחשוב שגם בתחום התכנון זה ייושם".
דן ליברמן ושרוליק חנוך, מנהלים משותפים ומייסדים בחברת SDB הפועלת מזה כ-13 שנים באירופה ובארה"ב, מציינים כי "תהליכי התכנון והבנייה במדינות מפותחות באירופה וארה"ב מהירים בהרבה מאשר בארץ. קבלת היתר בנייה בממוצע בארה"ב, אנגליה וספרד אורכת כ-6 חודשים. אם נסתכל על זמני הבנייה במדינות אלו, מדובר על תקופה של בין 14-20 חודשים. לאחר מכן תהליך המכירה עשוי לקחת בין 3-6 חודשים".
פלג יריב, מנכ"ל חברת פאלמו המקדמת מיזמי התחדשות עירונית ביוון, מוסיף כי "בהשוואה בין משך הזמן הנדרש לקבלת היתר וביצוע פרויקטים של בנייה ביוון לעומת ישראל, ניכרים הבדלים מהותיים. ביוון, היתר לפרויקט התחדשות עירונית (בניין קיים) ניתן בדרך כלל תוך כ-3 שבועות, וזמן הביצוע של הפרויקט הוא כ-12 חודשים. עבור פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, קבלת ההיתר אורכת בין 3-6 חודשים וזמן הביצוע עומד על כ-18 חודשים. לעומת זאת, בישראל, קבלת היתר לפרויקט בנייה לוקחת זמן רב יותר. ההבדלים המשמעותיים האלה נובעים בעיקר מהפרוצדורות הבירוקרטיות והרגולטוריות המורכבות יותר בישראל, שכוללות תהליכים סטטוטוריים ארוכים יותר של רישוי ואישורים".
