ביום שלישי הקרוב יתכנסו יזמי ההתחדשות העירונית הבכירים בישראל בבית האירועים 'בית על הים' ביפו, כדי לקחת חלק באירוע חשיפת דירוג Duns 100 היוקרתי המציג את היזמים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית לשנת 2024.
כידוע, תחום ההתחדשות העירונית מהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן ומכלל הפעילות המשקית של תחום הדיור בישראל, כאשר בשנים האחרונות התחום התאפיין בצמיחה מתמשכת, רבות בעקבות המענה שהוא נותן ליצירת מלאי דירות באזורי הביקוש, מענה לאתגרי בטיחות, חידוש מבנים והעלאת ערך הדירה וכו'. על פי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית, 30% מכלל היתרי הבניה שניתנו בישראל בשנת 2023 היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ועל פי הלמ"ס, כ-25% מכלל התחלות הבנייה היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.
ובכל זאת, קשה להתעלם מהתקופה המאתגרת שהענף חווה. האתגרים שמלווים את שוק ההתחדשות העירונית בחודשים האחרונים הפכו למורכבים מהרגיל והתחום ממשיך לסבול מחוסר ודאות. סביבת ריבית גבוהה, מחסור חמור של כוח האדם בעקבות ההגבלות על העובדים הפלסטינים ויציאת העובדים הזרים, ירידה חדה בפריון העבודה, היקלעות לקשיים ואפשרות קריסה של חברות בענף הנדל"ן, הבחירות לרשויות המקומיות שעיכבו תהליכים, פקיעת תוקפה של תמ"א 38 והחלת "חלופת שקד", הן כמה מהסיבות שגרמו למשבר הנדל"ן, שהלך והחריף עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, להשפיע באופן ישיר גם על תחום ההתחדשות העירונית. על רקע המצב המאתגר נבלמה העלייה המדורגת שאפיינה את התחום בשנים האחרונות, תחום שעדיין רחוק ממיצוי הפוטנציאל שבו. לשם המחשה התקבלו היתרי בניה ל-22,356 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית – ירידה של כ-20% ביחס לשנת 2022. לפי נתוני דן אנד ברדסטריט, עוד לפני מלחמת חרבות ברזל, אחד מכל שלושה עסקים בתחום נמצא בסיכון גבוה.
אבל שוק ההתחדשות העירונית הוא שוק חזק וחשוב, שיודע להתמודד עם אתגרים. על אף כל הקשיים שהחריפו מפרוץ המלחמה, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך לשמש כמנוע צמיחה מרכזי בענף הנדל"ן ובמשק כולו. החשש מרעידות אדמה, לצד ההבנה כי יש צורך במיגון דירות ומבנים מפני טילים, הובילו להאצה ניכרת בתחום. בנוסף, יש להתחדשות עירונית יתרון בכך שהתחום לא דורש משאבים כספיים כבדים, מאחר והצורך לרכוש קרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית לא קיים, ולכן היזמים מושפעים פחות מעליית הריבית.
למעשה, למרות המלחמה, המדינה חצתה את היעד השנתי שלה בתחום. עפ"י דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2023, במהלך שנה זו אושרו תוכניות פינוי ובינוי הכוללות 40,928 יח"ד, זאת בדומה להיקף יחידות דיור שאושרו בשנת 2022 (כ-39.9 אלף יח"ד). מדובר בהיקף יח"ד שעולה כאמור על היעד שהציבה הממשלה במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור, העומד על 31,250 יח"ד.
כעת מקווים היזמים שההתאוששות שניכרת היטב בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2024, בהשוואה לרבעון האחרון של שנת 2023 ואף בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, תוביל את הענף לפריחה מחודשת, ותעניק סיבה לאופטימיות בקרב היזמים – שרבים מהם אופטימיים מטבעם, "תחום ההתחדשות העירונית, המהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן, חשוף לסיכונים ולסביבת אי-וודאות שהחריפו עם פרוץ המלחמה. עם זאת, התחדשות עירונית מהווה מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן והצורך בה ניכר היום יותר מתמיד", מסבירה לי קלדרון גולדשטיין, אנליסטית בכירה ומנהלת תחום הנדל"ן בדן אנד ברדסטריט, "כניסה לתוך דירוג Duns 100 של היזמים המובילים בישראל מעניקה חותמת על פעילותו של היזם. דווקא בתקופה הזאת כאשר יזמים מחפשים להראות יציבות ואיתנות, אין ספק שכניסה לדירוג הינה נכס משמעותי המבדל ומכניס אותם לקבוצה מכובדת של מובילי שוק בתחום ההתחדשות העירונית".
איך נקבע הדירוג?
כיצד ניתן לקבוע מי היזמים המובילים בישראל? אילו פרמטרים נבדקים בעת קביעת הדירוג? "תהליך הדירוג מתבצע על פני מספר חודשים בהם אנחנו אוספים מידע רב ומעבדים אותו לפי קריטריונים קבועים. לדירוג של השנה נבחנו מאות יזמים, אולם בסופו של יום רק המובילים נכנסו לרשימות הדירוג", מסבירה לי קלדרון גולדשטיין, "דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת. דן אנד ברדסטריט מדרגת כל ישות רשומה בישראל, על פי מודל סקור ייחודי, המשקלל את רמת הסיכון של החברה ואת דירוג האשראי העסקי שלה. המודל מנטר במאגרי מידע רבים אחר המידע העסקי הקיים, כגון; ותק, מבנה בעלות הכולל חברות שלובות/ קשורות, תקינות חשבונות בנק של החברה, תביעות בהן החברה הייתה/עודנה מעורבת ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה. מאחר ואנחנו עובדים בדן אנד ברדסטריט, יש לנו דאטה מקיפה על החברות, מעבר לפרויקטים שהם מוסרים. חברה שלא עומדת בתנאי הסף, לא תיבחן מלכתחילה לדירוג. בהקשר הזה נציין כי ממוצע רמת הסיכון של החברות המדורגות הינו נמוך משמעותית מרמת הסיכון הענפית ושומר על יציבותו לאורך 3 שנות הדירוג האחרונות".
לי קלדרון גולדשטיין | צילום:
ניב קנטור
לאחר שהחברה עברה את בדיקת החוסן הפיננסי, אנו עוברים לשלב הבא, "במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשה למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה, נכון לתאריך ה-31.12.2023. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים, בהתאם לשלב בו נמסרו, כולל היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו. בדיקת האסמכתאות היא מעמיקה למדי ואנחנו מוודאים את מספר יחידות הדיור שהלקוחות מסרו ושההיתר אכן ניתן לאותו יזם", מסבירה לי קלדרון גולדשטיין, "החברות דורגו במודל דירוג משוקלל כאשר כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי. לצורך העניין, משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול של גודל הפרויקט – כולל מספר יחידות הדיור המתוכננות/שנבנו. בנוסף, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א 38 ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג, כלומר בשנים 2018-2022, בעוד בפינוי בינוי ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה".
לדברי גולדשטיין, "קיבלנו ממאות היזמים שהגישו בקשות לקחת חלק בדירוג, מסמכים המעידים על אלפי פרויקטים, אולם רוב הפרויקטים היו בשלבים מוקדמים. יש הרבה תוכניות, שיח רב על אישור מתחמים חדשים, אבל בפועל, מעט מאוד ביצוע. פרויקטים של התחדשות עירונית, כאמור, עתירי בירוקרטיה, ולוקח זמן רב עד שמגיעים לשלב הביצוע. לכן, פרויקטים ויחידות דיור בביצוע או שאוכלסו בשנת 2023 מקבלים משקל רב יותר בדירוג, זאת לעומת פרויקטים בשלבים ראשוניים, שנמצאים ברמת וודאות נמוכה.."
מבחינת אשכולות הדירוג, הרי שבדירוגי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מדורגות החברות לפי קבוצות איכות: Dunstars, מובילות "טיר 1" ובולטות "טיר 2". בתמ"א 38 דורגו בנוסף לקבוצות האיכות האמורות שקיימות בפרויקטים של 'פינוי בינוי', גם "החברות הידועות" המדורגות ב"טיר 3". סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי סדר הא"ב. כמו כן, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38 המציג את היזמים המובילים ב-15 ערים מובילות, שהן: אשדוד, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב. הדירוג של תמ"א ערים הוא לא לפי "טירים".
לדברי גולדשטיין, אשר בחודשים האחרונים נחשפה לעשרות אלפי מסמכים הקשורים למגוון חברות ויזמים בענף ההתחדשות העירונית, יזמים שמינפו עצמם בצורה משמעותית נמצאים בעמדה לא פשוטה לאור המצב הכלכלי בענף. במקביל, יש לא מעט יזמים שידעו לצאת מחוזקים מהתקופה הנוכחית, "יזמים של התחדשות עירונית, בעיקר אלה שלא התנהלו נכון פיננסית עוד טרום המלחמה, נתקלים בקושי לקבל מימון בנקאי. הבנקים הקשיחו את תנאי המימון, דבר המתבטא בריביות גבוהות ובהקשחת התנאים הקשורים להעמדת ההון העצמי. על כן, לא מעט יזמים פועלים ללא מימון בנקאי ונתקלים בקושי תזרימי. בנוסף, גם התייקרות עלויות הביצוע בשל התייקרות חומרי הגלם ושכר העובדים מאתגרת את היזמים, ולכן הם מאוד רגישים וזהירים בהתנהלות שלהם מול קבלנים. עם זאת, אנו צופים שהיזמים האיתנים פיננסית, אלה שהיה להם גב ופעלו גם רק כשהחלה המלחמה, יצלחו את המשבר".
