מנורה מבטחים תשקיע עד 200 מיליון שקל בשבעה פרויקטים שמקדמת הכשרת הישוב התחדשות עירונית, שבהם מתוכננת הקמת 1,440 דירות. מנורה תשקיע בכל אחד מהפרויקטים 80% מההון העצמי הנדרש ותקבל בתמורה 40% מהרווחים העתידיים.
ההתקשרות מתווספת להסכם ביניהן מ־2022, שבו התחייבה מנורה להשקיע 100 מיליון שקל בארבעה פרויקטים ובהם כ־720 דירות וחלקה ברווחיהם נקבע על 30%. מעבר להשקעתה בפרויקטים נהפכה מנורה במהלך 2024 לבעלת עניין (5.5%) בחברה עצמה בהשקעה של 30 מיליון שקל.
מנהל תחום נדל"ן במנורה מבטחים גדי בן חיים הסביר לכלכליסט את הסיבות להעדפת ההשקעה בפרויקטים על פני השקעה בחברה עצמה: "בכניסה לפרויקטים רמת הוודאות גבוהה מאוד, מכיוון שאנחנו נכנסים רק כשיש היתר בנייה, כשיש דו"ח אפס (דו"ח המשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט), וכשיש לפרויקט ליווי פיננסי — דבר המשקף לרוב גם שיעור מסוים של מכירות מוקדמות (Presale, וככל שזה גבוה כך היקף ההשקעה הנוסף בפרויקט קטן — א"פ).
כשאנחנו משקיעים את הכסף בפרויקט בהינתן התנאים הללו, הכסף מיד עובד. הפרויקט כבר מתחיל ביצוע והדרך להשיג ממנו תשואה, העשויה להגיע לתשואה דו־ספרתית, מהירה יחסית".
מנגד, באשר להשקעה בחברות היזמיות ציין בן חיים כי ”לחברות ההתחדשות העירונית יש פרויקטים בשלבי הבשלה שונים. קשה להעריך כמה מהם ייצאו בסוף אל הפועל וכמה זמן זה ייקח".
בכיר מוסדי אחר הסביר בהקשר זה כי "יש בהתחדשות העירונית הרבה שלבים שעשויים להתעכב ולקחת זמן רב, כמו שינוי תב"ע, ועדות התכנון והקשר עם הדיירים. לכן קשה מאוד להעריך מה יהיו לוחות הזמנים של הפרויקטים שמהם נגזרים ההכנסות והרווחים של החברות".
דו"חות הכשרה התחדשות ל־2024 ממחישים את דברי השניים. החברה מציגה בהם כי היא פועלת בייזום, תכנון, הקמה וביצוע של עשרות פרויקטים, שבהם כ־34 אלף דירות פוטנציאליות, אך אלה מצויים בשלבי קידום שונים, וקשה להעריך כמה מהם יבשילו ומתי.
אב־גד, חברה נוספת שעוסקת בהתחדשות עירונית, מספקת דוגמא דומה. היא מציגה מדי רבעון תחזית הכנסות ורווח גולמי הצפויים מהפרויקטים בשנים הקרובות, אך אלה משתנות מרבעון לרבעון — לעתים בעשרות אחוזים. באב־גד הסבירו זאת בהתמשכות תהליכים סטטוטוריים ובירוקרטיים בקידום הפרויקטים.
מעבר לכך, לרבות מהחברות אין הרבה פרויקטים או שהם בשלבים ראשונים, ולכן ההון העצמי שלהם נמוך יחסית. מכך, בחישוב התמחור שלהן ייגזרו מכפילים גבוהים על ההון, שמקטינים את אטרקטיביות ההשקעה.
מכל אלה עולה, כי בניגוד לפרויקט — שההחלטה להשקיע בו מסתמכת על משתנים ברורים — לגופים המוסדיים קשה להעריך לפי איזה שווי להשקיע בחברות ההתחדשות העירונית.
בן חיים התייחס להיבטים נוספים: "השווי של מרבית החברות בתחום הוא כמה מאות מיליוני שקלים. אנחנו מוגבלים בהחזקה של עד 20%, ולכן היקף ההשקעה יהיה לרוב כמה עשרות מיליוני שקלים. מדובר בהיקפים קטנים יחסית לעומת היקפי הכספים שאנחנו מנהלים.
מה עוד, שיש הרבה חוסר ודאות לגבי התשואה מההשקעה בחברות עצמן, בהתחשב באתגרי קידום הפרויקטים. בנוסף, השקעה בחברה גם מחייבת מעורבות בנעשה בה מעבר לרמת הפרויקטים שבפיתוח שמעניינים אותנו".
בן חיים סיכם ואמר: "אנחנו בוחנים עסקאות עם גורמים נוספים. החברות בתחום נדרשות להשקעת הון עצמי רב בשלב הבשלת הפרויקטים — דבר שחסר למרביתן, וזה הרקע לכניסת המוסדיים, כמונו, לתחום".
הכשרה התחדשות היא חברה־בת (75%) של הכשרת הישוב, שבשליטת עופר נמרודי. יש לה שני פרויקטים בביצוע בתל אביב שבהם 60 דירות, ותשעה נוספים ובהם כ־950 דירות, שתחילת הקמתם מתוכננת השנה.
את 2024 סיימה החברה עם הכנסות של 38 מיליון שקל ממכירת הדירות בפרויקטים שבהקמה, ירידה של 31% לעומת 2023. ההפסד המיוחס לבעלי המניות עלה ב־19% להיקף של 31 מיליון שקל. החברה נסחרת בשווי של 633 מיליון שקל, והמניה עלתה בשנה החולפת ב־23% לעומת 16% שעלה מדד ת"א־בנייה.
השקעה בפרויקטי התחדשות עירונית אינה ייחודית למנורה. בינואר התקשרה הפניקס עם אזורים ואקרו להשקעת 350 מיליון שקל ו־250 מיליון שקל בפרויקטים שלהן, לצד כ־140 מיליון שקל בפרויקטים יזמיים של אקרו.
ב־2024 היא התקשרה להשקעה של עד 250 מיליון שקל ואפשרות להרחבה ל־400 מיליון שקל בפרויקטים של אב־גד, וגם עם אאורה להשקעה של 400 מיליון שקל בפרויקטי פינוי־בינוי, כתוספת להסכם מ־2023 בהיקף של 350 מיליון שקל.
מנגד, בספטמבר 2023 רכשה כלל ביטוח 20% מהחברה־הבת של אפריקה מגורים, שעוסקת בהתחדשות עירונית בתמורה ל־330 מיליון שקל.
