חברת ICR (ישראל קנדה וראם מגורים) היא אחד מסיפורי ההצלחה המרשימים של השנים האחרונות בעולם הנדל"ן. החברה עשתה בארבע וקצת השנים האחרונות קפיצה מטאורית בתחום ההתחדשות העירונית, וכיום היא מובילה כ-50 פרויקטים בתכנון הכוללים כ-15 אלף יחידות דיור, מתוכן 12 אלף יחידות בתחום ההתחדשות העירונית. כיום נמצאת החברה בתנופת בנייה עם שבעה פרויקטים בביצוע ושבעה נוספים בשיווק.
"לפני חצי שנה קיבלנו את אמון המוסדיים כשחברת כלל ביטוח ופיננסים נכנסה כשותפה בחברה עם השקעה של כ 250 מיליון שקלים, כעסקה המשקפת שווי של 1.72 מיליארד שקלים" אומרת מיכל כהנא-לוי המכהנת כמשנה למנכ"ל ויועצת משפטית בחברת ICR ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ. כהנא -לוי הצטרפה לחברה לפני כחמש שנים עם רכישתה של החברה על ידי ישראל קנדה וקבוצת ORC. "אני מביטה אחורה על המהלכים שעשינו בשנים שהיו מאוד מאתגרות, התחלנו בקורונה ואז הגיעה המלחמה, ואני עוד יותר גאה להיות חלק מהצוות שהחל את המהפכה הזאת ושהצליח להביא את החברה לשווי שלה היום. כמובן שעוד לא סיימנו, יש לנו דרך ארוכה ואנחנו מכוונים קדימה וגבוה וממשיכים לתת גז ולרוץ קדימה".
לחברה יש כמה זרועות, בהן הזרוע היזמית, זרוע ההתחדשות העירונית, מסחר וקצת נגיעה בתחום המלונאות. "אנחנו פועלים הרבה בתחום ההתחדשות העירונית, אבל מה שמאפיין אותנו הוא לא התחדשות עירונית נקודתית וקטנה אלא שכונות שלמות", מסבירה כהנא-לוי, "אני תמיד אומרת שהתחדשות עירונית זה משהו שעושים באהבה או לא עושים בכלל, והסיבה היא שבסופו של דבר מדובר ב-=90% פסיכולוגיה, כי מתעסקים בחיים של אנשים. אנשים עוזבים את ארבעת הקירות שלהם, שזה הדבר הכי גדול שבן אדם עושה בחיים, העסקה הכי גדולה שהוא עושה, ובסופו של דבר צריך לדאוג לכל המעטפת, לקהילה ולחיים מסביב. הרבה יזמים עושים התחדשות עירונית, אבל מי שלא יודע לעשות את זה ברגישות הנכונה לא מצליח".
אני מניחה שזה לא פשוט לשנות תמהיל של שכונה, מה ראיתם שצריך לעשות שלא היה קיים?
"זה קודם כל מתחיל בהבנה המאוד עמוקה שאתה מתעסק בחיים של אנשים, ובכך שלא מדובר בפרויקט יזמי רגיל שבו אולי יש מי שמסתכל רק על שורת הרווח. יש פה מספר גדול מאוד של דיירים שאתה הורס להם את הבית ומחזיר אותם לדירות חדשות. יזם לא יכול להסתכל בכל הנוגע להתחדשות עירונית רק על מחיר שורת הרווח. צריך להשקיע בדיירים ולעזור להם בכל מה שצריך, לרבות כל הדברים הרגשיים הכרוכים בתהליך הארוך והסיזיפי הזה. אנחנו מנסים לקצר את התהליכים כמה שאפשר ומסבירים זאת לכל השותפים שלנו בדרך, בין אם זה לעורכי הדין, לבנק המלווה וכיוצא בזה. ננסה לקצר כמה שיותר את התהליכים כי אנחנו מבינים מה עובר על הדיירים".
התפיסה היא שהתחדשות עירונית צריכה לקחת בחשבון גם מסחר ונגישות ובעצם לאפשר לאנשים לקבל את כל מה שהם זקוקים לו במתחם המגורים, האם זה באמת אפשרי בישראל?
"בוודאי. חלק גדול מההסמכה שלנו זו היכולת שלנו לקחת את הפרויקט ולהסתכל עליו בפן הכלכלי-המסחרי של בעלי הקרקע. לא רק אנחנו צריכים להרוויח מזה, אלא גם בהם. בבדיקה שעשינו, היה מעניין מאוד לראות שכמעט בכל הפרויקטים שלנו אנחנו מוכרים בין 10 ל-20 אחוזים יותר מהמתחרים. אני שוב רוצה לשים בצד את שורת הרווח, זה לא כי אנחנו יודעים למכור יותר ולכן שורת הרווח שלנו עולה, אני מסתכלת על הנושא הזה מהפן ההוליסטי עסקי. דייר בפינוי-בינוי יודע שכשהוא עושה עסקה איתנו אנחנו גורמים לכך שהנכס שלו יהיה שווה הרבה יותר, ובכך אנחנו מבדלים את עצמנו מיתר המתחרים שלנו, אנחנו מבדלים את המוצר".
בחברה מתמקדים גם בפרויקטים של בוטיק ויוקרה, כשהמוטו הוא "יותר טוב ושונה", כפי שמסבירה כהנא-לוי: "המוצר הוא ללא ספק לא סטנדרטי ואחר, הוא איכותי ויוקרתי יותר, וגם הרוכשים שלנו שהולכים איתנו דרך ארוכה של שנים יודעים שאנחנו שמים דגש לא רק על איכויות הבנייה אלא גם על התאמת המוצר לשטחים, למיקום ולשכונה בה אנו בונים. אנחנו רואים חשיבות רבה לשטחים המשותפים מתוך הסתכלות הוליסטית על הצרכים של המקום, בין אם זה ג'ימבורי לילדים, בין אם זה בריכות או מגרש טניס, שהקמנו במתחם מסוים. לפעמים זה מטבח משותף או רוף טופ לאירוח, יש פה חשיבה על הפרטים הקטנים ביותר שמותאמים למקום".
כהנא-לוי מסבירה שאלו דרישות קהל הרוכשים בשנים האחרונות: "אני חושבת שבסוף היום, זה מה שכולם מחפשים. גם משפחות צעירות רוצות לרדת למטה ולא לצאת מהמתחם, שהג'ימבורי יהיה בתוך המתחם. מי שרוצה לעבוד לא מהבית, בלי הרעש של הילדים, יכול למצוא מתחם WEWORK. היום יש הרבה מודעות לתנאי החיים ואיכות החיים, והמותג שלנו הוא באמת מותג חזק ויציב. במשך הרבה מאוד שנים זה המוטו שלנו, וזה מוכיח את עצמו".
בואי נדבר רגע על המצב הכלכלי, על הריביות הגבוהות ועל מחירי הדיור בשנה של מלחמה.
"מבצעי מכירות יש לכולם, ואנחנו משתדלים לא להגיע לשם. גם מפני שאני חושבת שאנחנו צריכים להיות מאוד אחראיים במבצעי המכירות בשביל הרוכשים שלנו, אנחנו צריכים לשמור על האיתנות הפיננסית שלנו. אפשר לראות שבנק ישראל מגביל גם את המצבעים עכשיו, וזה לא משפיע עלינו, אנחנו מוכרים את זה גם בלי המבצעים. אבל אי אפשר להתעלם מכך שאנחנו חיים בתקופה מאתגרת של סביבת ריבית גבוהה".
יש פה דיסוננס כי רוכשים מעדיפים לא לקחת משכנתה בגלל הריבית.
"בדיוק. הם מעדיפים לחכות אולי לירידת ריבית ואז דורשים בעצם את מבצעי המימון. מצד שני, ליזמים גם כן קשה עם מבצעי המימון כי את הערבויות הם משלמים. יזמים שבחרו בפטור ממדד למשל, התקשו לראות איך הם מממנים את כל עלויות הבנייה, שגם מחירן קפץ. אנחנו נזהרנו שלא לעשות את זה. אבל כל עוד הריבית תישאר גבוהה אני לא רואה איך אפשר להימנע מכך, אנחנו נמשיך ונראה את מבצעי המכירות. כמו כן, אני לא רואה איך מחירי הדירות יכולים לרדת בשנתיים הקרובות, ולכן אני חושבת שמי שבתכנון שלו לקנות דירה צריך לרדת מהגדר ולעשות את זה. אני לא רואה איך עלויות הבנייה כרגע יורדות, ולכן אם הריבית תישאר ברמה הזאת אני גם לא רואה איך מחירי הדירות יורדים".
ויש גם את עניין ההיצע והביקוש.
"אני חושבת שצריך לטפל בסיפור הזה בדחיפות וזו צריכה להיות משימה לאומית לטפל בצד של ההיצע. אפשר לעשות זאת בהרבה דרכים, ואני סבורה שהדרך העיקרית היא לטפל בחסם של הרגולציה התכנונית. היום במדינת ישראל לוקח שנים כדי להוציא היתר בנייה, וזה פשוט מטורף. כל עוד לא יעשו פעולות לצמצום הרגולציה ולקידום התכנון בצורה מהירה אנחנו נישאר עם הבעיה, וגם אנחנו מאוד מתוסכלים מזה".
את צוות החברה מכנה כהנא-לוי "הסיירת": "אנחנו חברה שיחסית לשווי שלה, מחזיקה צוות כוח אדם מצומצם אבל מיומן מאוד ומקצועי, שיודע מה הוא עושה ויודע לרוץ קדימה. אנחנו חברה שיודעת איך עושים את הדברים, אבל עדיין קשה לנו בכל הסיפור הזה של התכנון. זה משהו שמדינת ישראל חייבת לקחת על עצמה כמשימה לאומית, בעיקר כדי שהילדים שלנו יוכלו לקנות פה דירות. אם לא נתעשת ונתפוס את עצמנו זה יהיה חבל מאוד".
לא רק "סיירת" אלא גם חברה בניהול נשי, מתגאה כהנא-לוי: "אני מאוד שמחה שיש רוב נשי בהנהלה, מנכ"לית, אני כמשנה למנכ"לית ויש לנו צוות סמנכ"ליות מדהימות הטובות בתחומן והן לא נבחרו בשל היותן נשים, אלא בשל היותן הטובות ביותר. זה חשוב במיוחד בתקופה בה נעלמו הנשים מתפקידי מנכ"ליות בבנקים, ממשרדי הממשלה ויש לנו מעט מאוד שרות. כשאני מסתכלת על נקודת המבט הנשית בחברה הישראלית אני עצובה כי אני חושבת שאנחנו צריכות ויכולות לעשות הרבה יותר וחלק מזה גם תלוי בנו ובעיקר בחינוך של הדור הבא של הילדות שלנו".
הכתבה מתפרסמת בשיתוף עם חברת ICR (ישראל קנדה וראם מגורים)
