ענף ההתחדשות העירונית של היום כבר מזמן אינו רק עניין הנדסי או משפטי – הוא הפך למופע מורכב המזכיר הפקה הוליוודית. עורך הדין והיזם נדרשים לא רק ליכולות מקצועיות, אלא גם לכישורי הצגה ושכנוע. מה שבעבר התרחש באולמות משפט, מתרחש כיום באספות דיירים, שם מתקיימים “אודישנים” ליזמים הכוללים מצגות והבטחות נוצצות.
וכך הופך פרויקט התחדשות עירונית למסע ארוך, מורכב ולעיתים מתעתע. לעיתים הוא מתחיל בנקודה מסוימת – אך ממשיך ומתפתל אל תוך סבך של החלטות ואתגרים, שבדיוק כמו בדלתות מסתובבות, יכולים לשנות את כל הכיוון. מדובר בהחלטות שמצריכות שנים של ניסיון ועבודת שטח – דברים שאף פרזנטציה לא תוכל להחליף. בסוף, כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל בהבטחות – אבל בעלי הדירות חייבים לזכור: המטרה איננה מצגת יפה, אלא תוצאה אמיתית. מציאות בטוחה יותר, איכות חיים גבוהה יותר, ומבנה שבאמת ישמור עליהם ועל בני משפחותיהם.
עמיר קופל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קבוצת רוזיו מתאר: ״הענף הפך בשנים האחרונות לתחרותי ומתוחכם במיוחד. התחרות בין היזמים על פרויקטים עזה, וכל פרט קטן יכול להכריע. יזם שמגיע לכנס או לפגישה ואינו שולט בפרטים המהותיים – פשוט לא במשחק. הדיירים של היום מכירים לעומק כל סעיף בחוזה – החל מערבות חוק מכר משופרת ועד לפרטים הקטנים ביותר במפרט הטכני״.
שרה וקנין, בת 70 מנתניה, חיה בשכונה ותיקה סמוך לים. יחד עם שכניה, יצאה לדרך בתהליך פינוי-בינוי במתחם ההסתדרות, בהובלת חברת אזורים. במסגרת הפרויקט ייהרסו 56 יחידות דיור בארבעה בניינים קיימים, ובמקומן ייבנו 182 יחידות דיור בשני מגדלים בני 18 קומות ובבניין מרקמי בן 9 קומות.
"זו שכונה ותיקה, הדירות ישנות, בחורף הקירות מתפוררים והתשתיות קורסות – היה לנו ברור שצריך שינוי. אז התחלנו לחשוב על פינוי־בינוי", היא אומרת. "כשהתחלנו לדבר על זה, חלק מהשכנים התלבטו, אבל בסוף כולם הסכימו והבינו שזה חשוב. לאחר מכן חיפשנו חברה אמינה שאפשר לרוץ איתה את הדרך הארוכה, ובחרנו בחברת אזורים.
"היום, שלוש שנים אחרי שהושגו כל החתימות, אני יכולה לומר שאני מאוד שמחה על הבחירה ועל היציאה לתהליך. לאורך הדרך ליוו אותנו נציגים קבועים של החברה, שמכירים אותנו ונתנו לנו תחושה שיש על מי לסמוך. הם לא רק בונים – הם עוזרים. לכל שאלה יש מענה, וגם כשהייתי צריכה עזרה אישית הם הפנו אותי לאנשים הנכונים. הם לא משאירים אותך לבד".
מאזן כוח חדש
עו”ד רועי דהן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין KDC המייצג דיירים באינספור פרויקטים מאילת ועד הקריות, מציין כי הכוח בענף עבר מהיזמים לבעלי הדירות, בין היתר בזכות מכרזי יזמים – תהליך המאפשר השוואה בין הצעות לפי היקף התמורות, לוחות זמנים, ערבויות ויכולת ביצוע. לדבריו, "זו תחרות שמובילה לא פעם גם לפתרונות תכנוניים יצירתיים שלא היו עולים לולא התהליך. גישה שרואה בקרב היזמים בבעלי הדירות שותפים מלאים. הדבר בא לידי ביטוי באופן המכרז והן באופי ההצעות המוגשות".
בבני ברק, פרויקט פינוי-בינוי שנראה פשוט הפך למורכב בעקבות ליקויים טכניים ואובדן אמון הדיירים. קבוצת יגאל אלון, ששימשה כחברה מפקחת, קיבלה החלטה לעצור את העבודות עד לתיקון יסודי. "סוכם על הפסקה זמנית – עד שיתוקנו כל הליקויים. זה עורר רעש, אבל היה חיוני", מספר אלון וייזברג, שותף מייסד בחברה. בסופו של דבר, הליקויים תוקנו והדירות נמסרו באיכות ראויה. "מהרגע הראשון הרגשנו שיש לנו שותף לדרך", מספרת מלי סבח, נציגת הבניין. "בלי יגאל אלון – הדירות שלנו לא היו ראויות למגורים".
מהו מכרז מוצלח?
המכרז נפתח במסמך משפטי-תכנוני שנכתב בשיתוף עורכי הדין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, וכולל מפרט טכני, דרישות סף, ואמות מידה ברורות להשוואה. בין הדרישות: ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, איתנות פיננסית והמלצות מגורמים קודמים.
בשלב ה"אודישנים" בעלי הדירות פוגשים את היזמים, בוחנים את החזון והתכנון, ושואלים שאלות ישירות על הביצוע, הפתרונות לפינוי ושכירות זמנית, ויחס לבעיות מיוחדות כמו משפחות גדולות או קשישים. "זה הרגע שבו הדיירים פוגשים את האנשים שמאחורי ההצעה – איך הם מדברים? האם הם שקופים? האם הם מתייחסים לחששות?", אומר עו"ד דהן.
המכרז כולל גם דרישות סף: ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, איתנות פיננסית, דוחות כספיים, המלצות מגורמים קודמים. זהו הבסיס שיבטיח שמועמדים לא מתאימים ינופו כבר בתחילת הדרך.
גם בשלב זה מעורבים עורכי הדין והיועצים, בשיתוף נציגות הדיירים. רשימת המועמדים מגובשת לפי ניסיון בפרויקטים דומים, הבנה של הסביבה העירונית והחברתית, איתנות פיננסית והמלצות מוכחות. "יש לאתר יזם מתאים לכל מתחם", מדגיש עו"ד דהן, "פרויקט בתל אביב אינו דומה למתחם בחולון, ופרויקט עם עשרה דיירים שונה מאוד מפרויקט עם מאות משפחות".
אתגר ליזמים
המצב הבטחוני הנוכחי אחרי המלחמה עם איראן מציב את היזמים במשוואה בלתי אפשרית. מצד אחד – דרישה למיגון, תשתיות ושיקום מהיר; מצד שני – מערכת בירוקרטית איטית, המנותקת מדחיפות השטח. "הפתרון מחייב שינוי פרדיגמה: לא רק הדיירים, גם על המדינה לראות ביזמים שותפים – לא רק קבלני ביצוע. יש לתת להם כלים, ודאות וסיוע מימוני – ולהציב כללים ברורים שיבטיחו את השלמת הפרויקט ומהר- וגם אמון ציבורי מלא בכל תהליך ההתחדשות העירונית״, אומרת נתנאלה ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן.
פולי טטרו, שותף ומייסד בחברת טופ קפיטל מוסיף: "יזמים ובעלי דירות נמצאים היום בחזית של משימה לאומית, לשקם, לחדש ולחזק את מרקם המגורים בישראל. כדי שזה יקרה בקצב הנדרש, המדינה חייבת להסיר חסמים בירוקרטיים ולהעניק פתרונות מותאמים למצב המורכב שבו אנו נמצאים בשנתיים האחרונות".
