לפי הלמ"ס והאוצר, באפריל האחרון חלה עלייה במכירת דירות לעומת אשתקד, משום שרמת העסקאות באפריל 2023 הייתה מהנמוכות מאז שנות האלפיים. ביחס לחודש מרץ השנה חלה ירידה של כ-10% במספר העסקאות בשל חג הפסח. הביקושים הקשיחים יותר היו עבור דירות חדשות, ואילו ערים הובילו במכירות?
בחודש אפריל האחרון נמכרו 6,890 דירות – עלייה של 78.4% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (אפריל 2023), כך עולה מנתונים שפרסמה היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בהשוואה לחודש הקודם (מרץ 2024) נרשמה ירידה של 13.6%. בחינת נתוני המגמה מראה כי מספטמבר 2021 עד יוני 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מיולי 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו.
מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, מספטמבר 2021 עד פברואר 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 4%, ואילו ממרץ 2023 ועד עכשיו נצפתה עלייה של 2.9%. בחודש אפריל חלה עלייה של 118.6% במספר הדירות החדשות שנמכרו (3,200 יחידות דיור). מבחינת הדירות מיד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.4%, ומספטמבר עד אפריל 2024 – עלייה ממוצעת של 3% בחודש. באפריל לבדו נמכרו 3,690 דירות מיד שנייה – עלייה של 53.9%.
עוד עולה מהנתונים כי ב-3 החודשים פברואר-אפריל 2024 נמכרו כ-22,640 דירות – עלייה של 35.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2023) ושל 23.3% בהשוואה ל-3 החודשים הקודמים (נובמבר 2023-ינואר 2024).
47.6% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות, כ-10,780 דירות, כחמישית (21.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חלה קפיצה של 57.3% בדירות החדשות שנמכרו ועלייה של 30.3% לעומת 3 החודשים הקודמים (נובמבר 2023-ינואר 2024).
52.4% מסך הדירות שנמכרו ב-3 החודשים פברואר-אפריל 2024 היו דירות יד שנייה, כ-11,860 דירות. בדירות יד שנייה חלה עלייה של 20.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וגידול של 17.5% בהשוואה ל-3 החודשים הקודמים.
מחוז מרכז מוביל במכירות
מחוז המרכז מוביל עם 25.9% מסך הדירות שנמכרו בחודשים פברואר-אפריל. במחוז זה נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות (28.2%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.9%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 20.6% מסך הדירות שנמכרו: 21.5% מהדירות החדשות ו-19.8% מסך הדירות יד שנייה.
בסך הכול נמכרו במחוז מרכז 3,042 דירות חדשות ו-2,831 דירות מיד שנייה; במחוז דרום נמכרו 2,316 דירות חדשות ו-2,350 דירות מיד שנייה; במחוז תל אביב נמכרו 1,918 דירות חדשות ו-1,669 דירות מיד שנייה; במחוז חיפה נמכרו 1,399 דירות חדשות ו-2,200 דירות מיד שנייה; במחוז צפון נמכרו 1,138 דירות חדשות ו-1,327 דירות מיד שנייה; ובמחוז ירושלים נמכרו רק 759 דירות חדשות ו-1,128 דירות מיד שנייה.
כפי שניתן לראות בטבלאות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו ב-3 החודשים שנבדקו (400 יחידות דיור ומעלה) הן תל אביב-יפו (605), ירושלים (499), אשקלון (489), אשדוד (458) ולוד (431). הערים המובילות במספר הדירות מיד שנייה שנמכרו הן ירושלים (822), חיפה (798) ובאר שבע (792). אחריהן בפער ניצבת תל אביב-יפו עם 475 דירות מיד שנייה שנמכרו.
אשר לדירות חדשות שנותרו למכירה על המדף בידי הקבלנים, הנתונים מראים כי בסוף אפריל 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה אכן ימכרו) היה 18.3 חודשים.
32.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (21,630 דירות) ו-24.4% במחוז המרכז (16,110 דירות). בערים הגדולות, המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-9,010 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-5,990 דירות שנותרו למכירה.
האוצר: עלייה בתזרים המזומנים של הקבלנים
גם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם היום נתונים לגבי ענף הנדל"ן למגורים בחודש אפריל, שמחזקים את נתוני הלמ"ס. על פי נתוני האוצר, באפריל נרכשו 7,345 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), גידול חד של 84% בהשוואה לאפריל אשתקד. עם זאת, צריך לציין שרמת העסקאות באפריל אשתקד הייתה מהנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל"ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 10% במספר העסקאות, כאשר זו מוסברת במיעוט היחסי של ימי עבודה בחודש אפריל על רקע חג הפסח.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אפריל על 6,782 יחידות דיור – גידול של 90% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי אפריל השנה נמצא באמצע דירוג היסטורי זה, זאת תוך הבדלים משמעותיים בין פלח השוק של דירות חדשות (השני בגובהו בהשוואה זו) לבין יד שנייה (מדורג בחלק התחתון בדירוג זה).
מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-3,264 דירות, גידול חד של 119% בהשוואה לרמת השפל באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 14%, בין היתר על רקע חג הפסח. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,701 דירות, גידול חד של 157% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" באפריל עמד על 64%, גידול של נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לאפריל אשתקד חלה עלייה מתונה של חצי נקודת אחוז בשיעור זה. בכך נבלמה הירידה הרצופה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" שהחלה באוגוסט אשתקד (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת).
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש אפריל על 8 מיליארד שקל – גבוה בשיעור חריג של 135% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי התזרים בפועל רשם ירידה של 10%. פערים אלו מוסברים בעיקר במבצעי המימון של הקבלנים, בפרט בדירות הנרכשות "על הנייר". תזרים המזומנים נטו רשם דווקא גידול ניכר, המבטא ירידה משמעותית בתשומות, יתכן בין היתר על רקע הקשיים בגיוס כוח אדם לאתרי הבנייה.
עלייה גם ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1,175 דירות, גידול חריג של 108% בהשוואה לרמה הנמוכה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 9%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש אפריל ב-134 דירות, גידול של 83% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גם כן גידול ברכישות תושבי החוץ (תוספת של כ-30 דירות שנרכשו על ידם, לעומת ירידה ברכישות ישראלים) המוסברת בין היתר במבצעי מכירות שעורכים קבלנים בחול המועד לתושבי החוץ. במקביל, מכרו תושבי החוץ 37 דירות בחודש אפריל, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בחודש אפריל עמד על 97 דירות בלבד, נמוך משמעותית מהערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה.
מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1,339 דירות, גידול של 51% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בקצב איטי. מכירות יד שנייה בחודש אפריל הסתכמו ב-4,081 דירות, גידול של 62% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 6%.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו בחודש אפריל ב-4,354 דירות, גידול חד של 97% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו בשוק החופשי ב-3,691 דירות, גידול של 115% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע, אשר הוביל רכישות סגמנט זה בשוק החופשי, עם 650 דירות שנרכשו, גידול של 126% בהשוואה לאפריל אשתקד. זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו גם בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-1,916 דירות, גידול של 49% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 15%. שיעור "מצמצמי" הדיור רשם לראשונה מאז פרוץ המלחמה עלייה, אולם מתונה (מ-20% בחודש הקודם ל-21% בחודש אפריל). עם זאת, זהו עדיין שיעור נמוך משיעור מצמצמי הדיור טרם פרוץ המלחמה ומאז שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק.
