בשנת 2023 הונפקו חמש חברות בלבד, מהן שלוש בתחום הנדל"ן – אפי קפיטל, עמרם אברהם ולוזון רונסון. בשנה שלפניה הונפקה רק חברה אחת שאינה מתחום הנדל"ן. למרות הערכות מוקדמות שגם יוסי אברהמי, דונה ושתית יצטרפו למגמה, נראה שהמציאות הביטחונית טרפה את הקלפים. כעת, גורמים בתחום החיתום וההנפקות מזהים שינוי, עם עלייה במספר חברות נדל"ן ששואפות להפוך לציבוריות.
נדב רבן, מנכ"ל רוסאריו חיתום, מסביר: "שוק המניות הישראלי עבר תיקון, ובחצי השנה האחרונה חלה נקודת מפנה במלחמה. חלק כבר מרגישים זאת בפועל. חלה ירידה בסיכון למלחמה אזורית, והתחילו לראות את האור בקצה המנהרה. לכן היה תיקון בשוק, ואחד הענפים שהציג חוסן משמעותי הוא ענף הנדל"ן, במיוחד בתחום הייזום למגורים, לאחר שנתיים של עליות ריבית ושינויים חברתיים.
"למרות המלחמה והמחסור בכוח אדם, ראינו התאוששות, ורוב החברות הצליחו לעבור את התקופה בשלום. גם בקרב חברות קטנות כמעט ולא היו נפילות. להפך, בחודשים האחרונים יש התעצמות במכירת דירות, חזרה לפעילות באתרי בנייה ושימוש בדרכים יצירתיות להמשכיות העבודה, כמו מודל 20/80 בהלוואות קבלן. תחום ייזום למגורים עבר את מבחני הסטרס הקשים ביותר ושרד, וזה מה שגורם לתיאבון המוסדי.
"גם מניות של חברות המספקות מוצרים ושירותים לבנייה, כמו רב בריח, חמד ואקרשטיין, רשמו עליות, כיוון שמבינים שהענף מתאושש, פרויקטים חדשים יוצאים לדרך וקרקעות נרכשות. בתחום ההתחדשות העירונית נראה בשנים הקרובות בשלות של פרויקטים גדולים, שמרגע קבלת ההיתרים דורשים השקעה הונית משמעותית. החברות, בתורן, מגייסות הון דרך אגרות חוב, שיתופי פעולה עם המערכת הבנקאית ועסקאות פרטיות מול גופים מוסדיים. גיוס הון בבורסה הוא רק אחת מהדרכים – וצפויה מגמת התחזקות בתחום הזה".
העניין בהנפקות אינו מוגבל רק לחברות גדולות.
"החברות הגדולות כבר מבצעות עסקאות עם מוסדיים – תדהר, בסט ואחרות לכל אחת יש משקיע מוסדי משלה. אבל עבור חברות קטנות, השוק הופך לאופציה נוחה יותר. המכפילים של חברות ייזום, במיוחד כאלו שעוסקות בהתחדשות עירונית, מצדיקים את הכניסה לבורסה. יש ביקוש גם לחברות קטנות, ומשקיעים מכל התחומים – קופות גמל, קרנות נאמנות, ניהול תיקים וקרנות גידור – מגלים עניין. כל חברה תוכל למצוא את המשקיע המתאים לה. זה לא חדש – ב-2021 חיתמנו גם את רותם שני ואב-גד, שהיו קטנות וצמחו מאז".
מדוע חברות כמו יוסי אברהמי, דונה ושתית, שבחנו בעבר הנפקה, לא מימשו זאת?
"הפעם יש רצינות. יש מספר דו-ספרתי של חברות בתהליכים מתקדמים".
נטען שחברות מדליפות שווי מנופח כדי לגייס יותר.
"השוק התבגר ויודע לנתח טוב יותר. הוא מביא בחשבון את הריבית ואת התחזיות לגביה. אני לא צופה מהלכים קיצוניים מצד השווקים".
עו"ד עופר ינקוביץ, ראש מחלקת שוק ההון במשרד וקסלר ברגמן, מציין כי גם החברות הציבוריות הקיימות מנצלות את המומנטום לגיוס הון: "אנחנו מרגישים את המגמה גם בקרב חברות וותיקות, שמגייסות חוב והון".
הוא רואה שני גורמים עיקריים לתהליך: "עליית הריבית מכבידה, במיוחד בנדל"ן שבו המימון מהווה מרכיב קריטי. לכן, מיקוד בגיוס הון עדיף. בנוסף, השוק עבר תקופה לא קלה, אבל העננה הזו מתחילה להתבהר. לאור ניסיון העבר, אחרי מלחמות יש צמיחה כלכלית. יחד עם הריבית המתייצבת, זה כוח מניע משמעותי".
לא מדובר רק בנדל"ן?
"בעיקר נדל"ן. ישראל מתאפיינת בצמיחה דמוגרפית ייחודית, וזה נותן למשקיעים סיבה לאופטימיות. הנדל"ן למגורים ימשיך לשגשג, בעוד שבתחום הנכסים המניבים התמונה פחות ורודה. בנוסף, צפויה חזרה של משקיעים זרים, והמדינה, שעיכבה פיצויים למפונים, הרוויחה מכך – ערך הדירות עלה מאז 7 באוקטובר".
לחברות הקטנות יש יתרון בשוק, הוא טוען: "הן מציגות תשואה גבוהה יותר, כי הן מתחילות מתמחור נמוך יחסית ולאחר מכן נהנות מעליית ערך. אף אחד לא מוכר בנקודת השווי הנוכחית – השוק תמיד מתמחר את הפוטנציאל".
בהשוואה לשנה שעברה, יותר חברות ישאפו להיכנס לשוק, אם כי לא בהכרח כולן יצליחו: "יהיו יותר ניסיונות להנפקות, אבל השוק יהפוך לבררני יותר. תדהר היא הנפקה צפויה שתמשוך עניין, כפי שאקרו עשתה לפני כמה שנים".
האם התחרות תכביד?
"למוסדיים יש צורך בנפח השקעה משמעותי, ולכן אין בעיית תחרות. יש מגוון משקיעים – קרנות גידור, קרנות נאמנות, קופות גמל – ולכל אחד מהם רמות סיכון שונות, מה שיאפשר לכל חברה למצוא את קהל היעד המתאים לה".
אלחנן ליזרוביץ, בעלי קבוצת ELG, רואה את המהלך מעבר להיבט הפיננסי: "ההנפקות הצפויות הן ביטוי לתמורות בענף. תדהר מובילה בבנייה רוויה, רמי לוי משלב נדל"ן ומסחר, דלק מניבים מחזקת את שוק הנדל"ן המניב, ואנשי העיר מציעים גישה חדשנית למגורים עירוניים. זה לא רק גיוס הון – זה שיקוף של מגמות רחבות יותר: התחדשות עירונית, דיור בר-השגה, הקמת מתחמי מגורים מתקדמים ושינוי צורת החשיבה על שימושי קרקע".
