יזמיות הנדל"ן לדיור כמעט שאינן מדווחות כיום על מבצעי המכירה, וברשות חוששים מפגיעה ביציבותן
התגובות בענף הנדל"ן חלוקות לגבי מכתב שהתקבל השבוע מרשות ניירות ערך. המכתב ששיגר אמיר הלמר, מנהל מחלקת התאגידים ברשות, הציג לחברות בענף דגשים לקראת פרסום הדו"חות ל־2024, והתייחס גם לתחום הנדל"ן היזמי. מדובר בתחום שדעך ב־2023 בעקבות עליות הריבית ובהשפעת המלחמה, וב־2024 התאושש, עם קפיצה במכירת דירות ועלייה מחודשת במחיריהן.
השיפור הושפע ממבצעי המכירות והמימון שהונהגו בענף כדי למשוך רוכשים — תשלום של 20% ואף פחות בעת החתימה על ההסכם והיתרה במועד האכלוס, ובחלק מהמקרים אף מימון מטעם הקבלנים לחלק מהתשלום — כאשר מהלכים אלה משפיעים על ההכנסות מהמכירות והרווחיות מהן.
אולם הדיווח של החברות על מבצעי המכירות והשפעתם אינו אחיד. למשל, בדו"ח לרבעון השלישי ב־2024 של י.ח דמרי, יזמית הנדל"ן למגורים הגדולה במונחי שווי שוק (7.7 מיליארד שקל), מבצעי המכירות מוזכרים רק בפסקה הנוגעת להשפעות האינפלציה על החברה — בהקשר לכך שתשלומי הרוכשים לא צמודי מדד — בעוד השפעתם על המכירות ועל עלויות החברה אינה מוזכרת.
זאת, אף שנורית טואיטו, משנה למנכ"ל החברה, העריכה בשיחה עם כלכליסט בחודש שעבר כי עלות מבצעי המימון מגיעה ל־1.5% משווי דירה לשנה — סכום שמצטבר לעשרות אלפי שקלים לכל דירה שנמכרה במבצע. אזורים, לעומתה, מציינת בדו"ח כי מבצעי המכירות קיזזו 10 מיליון שקל מהכנסותיה, ובצמח המרמן מסבירים שהמבצעים הובילו לתזרים המזומנים השלילי בתקופת הדו"ח.
כדי לשפר שקיפות מול המשקיעים, ומחשש שהמבצעים יפגעו ביציבות החברות, הדגישה הרשות כי "על התאגידים לשים לב שהם כוללים גילוי על אודות המודלים השיווקיים (מבצעי קבלן והלוואות קבלן), שבהם נעשה שימוש למכירת הדירות".
הגילוי נדרש על אודות "היקפם, השלכותיהם על תוצאות הפעילות מבחינה תפעולית ומימונית והתייחסות לקיום תנאים חריגים".
כשחברות שעושות שימוש מהותי במבצעי הקבלן יידרשו גם "להסביר כיצד בוחן התאגיד את יכולת רוכשי הדירות לעמוד בפירעון התחייבויותיהם בתום הבנייה".
מעבר לכך, הרשות דורשת מהחברות גם לכלול גילוי על "קיומו של מרכיב מימוני מהותי בעסקאות אלו והפרדתו ממחיר העסקה, והצגת המחיר למ"ר בניכויו", מהלך שיוביל להצגתו של מחיר למ"ר נמוך משהציגו החברות עד כה.
תום פיינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, אמרה כי "השפעת הדגשים עשויה לסייע למשקיעים ולאנליסטים, כי הם ישפרו את השקיפות בנוגע לסיכונים וליכולות החברות. בעקבותיהם נראה יישור קו בנתונים שהן מציגות, דבר שיאפשר תמחור מדויק יותר והשקעה חכמה יותר". לגבי המחירים ציינה: "רוב האנשים מבינים שהמחיר האפקטיבי של הדירות נמוך מזה שהחברות מציגות, ושמחירי הדירות לא עלו כפי שמופיע בנתוני הלמ"ס".
גורם נוסף בשוק אמר: "אף שסביר כי נראה פער בין אופן הצגת המחיר למ"ר בלי הרכיב המימוני לאופן ההצגה הקודם בדו"חות ובנתוני הלמ"ס, עדיין המחיר יהיה גבוה משהיה ב־2022 ו־2023, ולכן קשה להתייחס לכך כאל ירידת מחירים".
מנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין אמר כי "ירידת מחירים כתוצאה מהמהלך תהיה רק טכנית וחד־פעמית, שנובעת ממתודולוגיה שגויה ולא ממהות, ואחריה המחירים ישובו לעלות לפי המתודולוגיה החדשה. המהות היא שהביקוש לדיור עולה וההיצע לא מספיק, ואלה הגורמים שמשפיעים על המחיר. ניכוי רכיב המימון הוא שגוי, ותהיה לו אותה השפעה כמו ניכוי רכיב הבטון או האינסטלציה אם אלה יתייקרו. אולי מנסים לאלץ ככה את המחירים לרדת — אבל זה לא עובד לאורך זמן".
