הדירות ממוקמות בפרויקט האולטרה־יוקרה של אקסטל, מגדל סנטרל פארק טאוור (Central Park Tower), ברחוב 57 במנהטן, בשדרת המיליארדרים שליד סנטרל פארק. לכלכליסט נודע כי שווי 18 היחידות — מתוך 70 שנותרו למכירה בפרויקט בסוף ספטמבר — מוערך במעט יותר מ־500 מיליון דולר. כלומר, שווי ממוצע של כ־28 מיליון דולר לדירה.
בכוונת החברה להנפיק את האג"ח ביחס LTV (יחס החוב לנכס הבטוחה) של 60%, אך זה עוד עשוי לרדת לסביבות 50%, וזאת כחלק מהמגעים עם הגופים המוסדיים, שהם המשקיעים הפוטנציאלים העיקריים בהנפקה. לפיכך, היקף הגיוס עשוי להגיע לכ־250 מיליון דולר (כ־900 מיליון שקל). אקסטל נמצאת בעיצומו של הליך לפרסום תשקיף, שבו יצוינו תנאי ההנפקה ביתר פירוט.
תמורת ההנפקה נועדה לשמש, לפחות בחלקה, לפירעון הלוואה קיימת על הנכס, שהעמיד בנק ג'יי.פי מורגן צ'ייס. יתרתה עמדה בסוף ספטמבר על 175 מיליון דולר, ומועד הפירעון הסופי שלה באפריל הקרוב. שיעור הריבית עליה כיום הוא 9.35% (SOFR בתוספת 5%).
אקסטל לימיטד, שבבעלות קבוצת אקסטל של גארי ברנט, הוקמה ב־2014 כחברת BVI, לצורך גיוס חוב באמצעות הנפקת אג"ח בבורסת ת"א, ולשם כך הועברו לרשותה חלק מפרויקטי הנדל"ן של ברנט — מרביתם בתחום המגורים וחלקם בתחום הנדל"ן המניב. חברות BVI הן חברות זרות, לרוב אמריקאיות, שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים, הוזרמו לתוכן נכסים והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי והנפיקו כאן אג"ח.
ב־2014 אקסטל לימיטד הנפיקה את סדרת האג"ח הראשונה וגייסה 1.4 מיליארד שקל, ושנה מאוחר יותר הנפיקה את סדרה ב' וגייסה 600 מיליון שקל נוספים. היא פרעה את שתיהן במלואן. ב־2021, כשהריבית במשק היתה אפסית, היא הנפיקה שתי סדרות נוספות, ג' וד', ובהמשך הרחיבה אותן כמה פעמים, בשווי של 400 ו־600 מיליון שקל. הן אינן מובטחות בשעבוד או בטוחה ונושאות ריבית של 6.5% ו־7%. שתי הסדרות נסחרות כיום בתשואה לפדיון נמוכה יחסית של 5.8% ו־6.7%, המבטאת את אמון המשקיעים ביכולת החברה לפרוע את חובה למחזיקי האג"ח.
הקמת פרויקט סנטרל פארק טאוור הסתיימה ב־2021, והבניין בן 98 הקומות הוא — לפי תיאורי אקסטל — מגדל המגורים הגבוה בעולם והמגדל השני בגובהו בארה"ב. שבע הקומות הראשונות משמשות למסחר והיתר למגורים, ובהן 179 דירות שמסווגות אולטרה־לוקסוס.
עד סוף ספטמבר האחרון החברה מכרה 109 מהן (61%) בתמורה כוללת של 1.7 מיליארד דולר, מהן דירת פנטהאוז שנמכרה ביוני תמורת 115 מיליון דולר. אקסטל העריכה את ההכנסות הצפויות ממכירת יתר היחידות בכ־1.5 מיליארד דולר נוספים. באתר האינטרנט של הפרויקט מוצגות תשע דירות למכירה, במחירים של 8.6–62.5 מיליון דולר.
גורם בכיר בשוק אמר לכלכליסט כי ״אקסטל עברה שינוי חיובי בשנים האחרונות, בין היתר בשל העובדה שסיימה פרויקטי מגורים גדולים שהפכו למלאי ונמכרו. כך, מחברה שתשואות האג"ח שלה היו לרוב בטריטוריה הדו־ספרתית, היא כיום פתוחה לשוק הישראלי, והאג"חים נסחרים בתשואה נמוכה. כעת היא מגיעה לגייס חוב עם שעבוד מלאי דירות מגורים. הסיבה לעשות זאת פה היא העובדה ששוק האג״ח זוכה לביקושים גבוהים מאוד, וכתוצאה מכך מרווחי הסיכון רוחבית נמוכים, מה שיאפשר לחברה לממן מחדש את החוב הקיים על הדירות בריבית נמוכה יותר בישראל, ובעיקר ב־LTV גבוה יותר בהרבה ממה שהשוק האמריקאי ידרוש. כלומר, החברה תוכל לגייס יותר חוב ולייצר לעצמה תזרים״.
