מודעות נוצצות, שיחות טלפון מפתיעות והבטחות לתשואות של עשרות אחוזים – בשנים האחרונות הפכו קרקעות חקלאיות ל"מוצר מדף" שמשווק לציבור הרחב כחלופה משתלמת להשקעה בנדל"ן מסורתי. אבל מה באמת עומד מאחורי אותן הבטחות?
במציאות הכלכלית הנוכחית, שבה הריבית גבוהה, מחירי הדירות מטפסים וההון העצמי הדרוש לרכישת דירה עולה משנה לשנה, רבים מוצאים את עצמם מיואשים מהאפשרות לרכוש דירה למגורים. יוקר המחיה הגובר והמשכורות שנותרות ללא שינוי משמעותי מגבירים את תחושת הייאוש, ומובילים אנשים לחפש אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן. אחת מהאלטרנטיבות המוצעות היא רכישת קרקע חקלאית, המוצגת כהשקעה עם פוטנציאל לרווחים גבוהים בעתיד.
במקרים רבים, הרווח האמיתי בעסקאות האלה נוצר עוד לפני שהקרקע משנה ייעוד – ובכלל לא על ידי המשקיע. היזם, או החברה המשווקת, רוכשים את הקרקע במחיר סיטונאי, מפצלים אותה לעשרות חלקים זעירים, ומשווקים אותם לציבור במחירים שמגלמים פנטזיית הפשרה עתידית.
עו"ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג מחברת מעוז השקעות בנדל"ן, מציין: "היזם למעשה לא מוכר נכס מוחשי – הוא מוכר תקווה לעתיד לא ודאי. רוכשים משלמים על "פנטזיית ההפשרה" ולא על ערך אמיתי ומוחשי. היזם מרוויח מראש, והרוכש נשאר עם קרקע שהשווי שלה לא ברור".
"מדובר בהשבחה שיווקית, לא תכנונית", מוסיף יהודה בן שלמה מחברת מעוז השקעות בנדל"ן, "השוק הזה פרוץ – אין פיקוח על המחיר, אין רגולציה על ההבטחות, וזה מה שמאפשר את הפערים הגדולים".
גלברג מסביר מהי קרקע חקלאית, ולמה קשה כל כך להפשיר אותה: "קרקע חקלאית מיועדת מטבעה לגידולים חקלאיים, ללא היתר לבנייה או פיתוח. כדי שתוכל לשמש למגורים, מסחר או תעסוקה, נדרש הליך מורכב מאוד של שינוי ייעוד. ההליך הזה כרוך בהמון סיכונים, אי ודאות ומשך זמן ממוצע של למעלה מעשור ואף שני עשורים – במהלכו כל השקעת המשקיע תלויה בין שמיים לארץ".
על פי שומות רבות שנעשו על פי תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין, אפשר להבין את הפער הגדול בין המצב הנוכחי לבין הפנטזיה המשווקת למשקיעים. כמעט בכל המקרים, הקרקעות מוגדרות כשטחים פתוחים או חקלאיים, ללא תוכניות מפורטות מאושרות המאפשרות בנייה. ההנחות לשווי עתידי תמיד מותנות בתוכניות שטרם קיימות, עם עלויות נלוות משמעותיות ואי ודאות תכנונית מובהקת.
מאות שותפים, אפס שליטה
הבעיה המהותית ביותר היא שבמרבית העסקאות, המשקיע הפרטי הוא חלק קטן מקבוצה גדולה, לעיתים מאות אנשים, המחזיקים בחלק בלתי מסוים ("מושע") של הקרקע. כל החלטה לגבי הקרקע, פיתוח עתידי או מכירה חייבת להתקבל בהסכמת כל השותפים, מצב המוביל כמעט תמיד לחוסר פעולה ולסטגנציה.
"ברגע שאין בעלות ספציפית – אין יכולת אמיתית לפתח, למכור, לתאם מול הרשויות או אפילו להסכים על כיוון פעולה, והקרקע פשוט נשארת כמו שהיא: אדמה פתוחה עם פוטנציאל תיאורטי בלבד", מסביר גלברג.
הפער בין הבטחות למציאות
הבטחות כמו "תוכנית מתאר עתידית" או "הפשרה תוך זמן קצר" נפוצות מאוד בשיווק של קרקעות חקלאיות. עם זאת, לפי תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין, כל שומה של קרקע חקלאית חייבת להציג מצב קיים ומצב היפותטי (עתידי) בנפרד. המצב הקיים מתייחס תמיד לשווי נמוך וייעוד בלתי סחיר, בעוד המצב ההיפותטי מותנה בעשרות גורמים שאין למשקיע שליטה עליהם.
בעוד שבמשרדי השיווק מספרים על "אזור שעתיד להיכנס לתוכנית המתאר של העיר", המציאות מורכבת בהרבה. לא רק שאין תוכנית בתוקף – לעיתים אין אפילו תוכנית מופקדת או כוונה מוצהרת של הרשויות לשנות את ייעוד הקרקע בעשורים הקרובים.
"יזם שמתחייב על לוחות זמנים מדויקים להפשרת הקרקע או על תשואה מובטחת, או שאינו מבין את השוק, או מטעה את הציבור בכוונה", מבהיר יהודה בן שלמה. "רוב ההבטחות מתבססות על תחזיות אופטימיות מדי, ללא בסיס ממשי בתוכניות מאושרות או תכנון עתידי".
אז מה קורה בפועל כשהקרקע כן מופשרת? גם כשקרקע חקלאית מאושרת בסופו של דבר לבנייה, התהליך רחוק מלהיות פשוט או רווחי באופן אוטומטי. הפקעות לצרכים ציבוריים, היטלי השבחה גבוהים, פיצויים לרשויות, פיתוח תשתיות וחלוקה מחדש של השטח- כל אלה הופכים את האקזיט המובטח להשקעה שיכולה בקלות להפוך לנטל כלכלי.
כדי לעשות לכם סדר, עוה"ד ושמאי המקרקעין גלברג מדגים זאת במספרים: "אדם שרכש קרקע ב-100,000 שקלים, למשל 120 מ"ר, לאחר הפקעות של כ-40% לטובת שטחים ציבוריים ותשלום היטלי השבחה שעשויים להגיע לכ-50% מעליית הערך, יכול למצוא עצמו עם זכות לדירה בשטח של כ-70 מ"ר בלבד. במקרים מסוימים, עלויות הפיתוח, היטלי ההשבחה וחלוקות השטח החדשות עלולים לגלות למשקיע שבמקום רווח – הוא נותר עם חוב או נכס חסר ערך ממשי".
המלכודת הפסיכולוגית – למה קל ליפול בהשקעות הללו?
קרקעות חקלאיות משווקות בדרך כלל באמצעות שיטות פסיכולוגיות מתוחכמות: פרסום אגרסיבי, הבטחות רגשיות ותיאורים חלומיים של העתיד. הרוכשים, לעיתים קרובות אנשים מן השורה ללא ניסיון בתחום, נשאבים לתוך חלומות על התעשרות קלה ומהירה, במיוחד כששוק הנדל"ן המסורתי נראה להם יקר ולא נגיש.
"אנשים רבים קונים כי הם חושבים שזו ההזדמנות האחרונה שלהם 'לקפוץ על הרכבת' לפני שיהיה מאוחר מדי. בפועל, הם נכנסים לעסקה בלי להבין את הפרטים הקטנים ואת הסיכונים העצומים", הסביר גלברג.
לא לכל אחד ולא בכל מחיר
לסיכום, הציבור הרחב לא מצויד בכלים להבין את מורכבות העסקה. גלברג ובן שלמה סבורים כי השקעה בקרקע חקלאית עשויה להתאים לשחקנים מנוסים מאוד, אך אינה מהווה תחליף להשקעה בנדל"ן עם ליווי, תוכנית ברורה ומסגרת משפטית סדורה.
לפני שמחליטים להוציא כסף על קרקע חקלאית מתוך תקווה לעתיד מזהיר, חשוב לעצור רגע ולשאול: האם אתם באמת מבינים מה רכשתם? האם ההשקעה הזו מבוססת על עובדות מוצקות, או שאתם למעשה קונים הבטחה בלבד? במילים אחרות, קרקע חקלאית היא לרוב לא השקעת נדל"ן – אלא הימור עם הרבה סימני שאלה ומעט מאוד ודאות.
