המגדל החדש של ג’יי.פי. מורגן כסמל להתאוששות ניו יורק

שוק המשרדים של ניו יורק מתאושש מהמשבר שפקד אותו בתקופת הקורונה – בקצב מהיר יותר מכל שוק אחר בארה"ב. אך דבר לא ממחיש את המהפך יותר מהמגדל החדש והנוצץ שנבנה במיוחד עבור ג'יי.פי. מורגן.

● עסקה בשבוע | בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
● מתחם הסינרמה הוא רק דוגמה: האם מרכז הכובד של ת"א עובר מזרחה?

לאחר למעלה משש שנות בנייה, הבנק מתכונן להעביר בהמשך החודש אלפי עובדים אל מטהו החדש בכתובת 270 פארק אווניו. שטח הבניין 2.5 מיליון רגל רבועה (232,258 מ"ר).

המבנה ייחנך רשמית באוקטובר. הבניין, בן 60 הקומות, מהווה הימור של כ־3 מיליארד דולר על כך שנפח החיים והעסקים חזר לניו יורק. "זו עסקה גדולה מאוד", אמרה קת'רין ויילד, נשיאת ארגון Partnership for New York City. "זהו מסר לגבי עתידה של העיר ניו יורק".

שאר המדינה מדשדשת

בעוד ניו יורק מזנקת קדימה, שאר המדינה עדיין מדשדשת. לפי חברת המחקר Placer.ai, ביולי האחרון נרשם לראשונה נפח מבקרים במשרדים בעיר שעלה על הרמות של 2019 – הישג שאליו לא הגיעה אף עיר מרכזית אחרת. באותו זמן, שיעור העבודה מהמשרד ברחבי המדינה ירד ב־22% לעומת יולי 2019.

ההתאוששות במשרדי ניו יורק מונעת על ידי מנהלים שמעוניינים לשים קץ לעידן העבודה מרחוק. כדי למשוך את העובדים חזרה למשרד, יותר ויותר חברות מחפשות מגדלי משרדים יוקרתיים – אלה שהעיר מנהטן כה מזוהה איתם. לפי חברת CoStar, בששת החודשים הראשונים של 2025 הושכרו בעיר כ־2 מיליון רגל רבועה (185,806 מ"ר) של משרדים מסוג "טופ פריים", יותר מכל שוק אחר בארה"ב.

עסקאות ההשכרה היוקרתיות נחטפות במהירות: פירמת Deloitte שכרה 800 אלף רגל רבועה (74,322 מ"ר) במגדל במתחם האדסון יארדס – עוד לפני שהחלה הבנייה.

חלק מההנחיות המחמירות בנוגע לחזרה למשרד מגיעות מהתעשייה המובילה של העיר – הפיננסים. ג'יי.פי. מורגן וגולדמן זאקס הם בין המעסיקים הבודדים שדרשו מהעובדים לשוב למשרד חמישה ימים בשבוע.

גם משרדי עורכי דין וחברות טכנולוגיה – גם קטנות ובינוניות – חתמו על חוזי שכירות חדשים. ברבעון הראשון של השנה הושכרו 12.2 מיליון רגל רבועה (1.13 מיליון מ"ר) במנהטן – הרבעון החזק ביותר מאז 2019, לפי חברת הנדל"ן Savills.

במקביל, עודף ההיצע במשרדים בעיר מראה סימני התמתנות בזכות ירידה חדה בכמות הבנייה החדשה בשנים האחרונות, ועלייה במספר הבניינים המוסבים למגורים.

חמישה ימים במשרד

ג'יי.פי. מורגן הכריז ב־2018 על תוכניתו להרוס את מטהו הישן ולבנות במקומו מגדל כפול. שנתיים לאחר מכן, פרצה הקורונה וגרמה לקריסה בשוק הנדל"ן המסחרי בעיר. מאות אלפי תושבים עזבו, ורבים מהנותרים עברו לעבודה מהבית. שיעור המשרדים הפנויים הגיע לשיא. אף על פי כן, פרויקט 270 פארק המשיך כסדרו.

"לא היה רגע שבו הרגשנו שהם נסוגים", אמרה מרי אן טייג, מנכ"לית CBRE באזור ניו יורק.

מנכ"ל הבנק, ג'יימי דיימון, הוביל את היוזמה להחזיר את העובדים למשרד בניו יורק. החברה גייסה עובדים בקצב מואץ, ודיימון הורה לכולם לשוב למשרד חמישה ימים בשבוע החל ממרץ. הבנק הרחיב בהתמדה את אחיזתו בנדל"ן משרדי בעיר כדי ליישם את המדיניות הזו.

הבנק בחן גם חלופות בהאדסון יארדס, במרכז הסחר העולמי ובמגדל One Vanderbilt, סיפר דייוויד ארנה, ראש תחום הנדל"ן הגלובלי של הבנק. "הפינה הכי טובה ברחוב הכי טוב – אולי בעולם – היא 48 והפארק", אמר.

שיעור המשרדים הפנויים במנהטן עמד ברבעון השני על 14% – גבוה משמעותית מהרמות שלפני המגפה, לפי CBRE. חברות רבות בניו יורק האטו את גיוס העובדים, וחלקן אף פיטרו – על רקע אי־ודאות כלכלית. פיטורים נוספים עשויים להתרחש ככל שחברות יאמצו בינה מלאכותית לביצוע משימות ברמת כניסה.

לעת עתה, ניו יורק מובילה את ההתאוששות בשוק המשרדים – בין השאר בזכות שינויי תב"ע באיסט מידטאון שהעירייה העבירה ב־2017, במטרה לעודד פיתוח של מגדלי יוקרה חדשים סביב גרנד סנטרל ולמשוך עסקים לאזור.

המגדל של ג'יי.פי. מורגן הוא הפרויקט הראשון שאושר בהתאם לחוקי התכנון החדשים, ומהווה מודל לפיתוח עתידי. הבניין צפוי לאכלס בסופו של דבר כ־10,000 עובדים.

המגדל – שתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבריטי Foster & Partners ביזמות של Tishman Speyer – משנה את קו הרקיע של מנהטן עם נוכחות מרשימה. הוא מעוצב כחמישה גושים מדורגים ונישא לגובה של 1,388 רגל (423.2 מטר) – גבוה יותר ממגדלים איקוניים סמוכים כמו בניין סיגראם, לֶוֶר האוס ובניין מטלייף. בלילה, הקומות העליונות יוארו בעיצובים מותאמים אישית.

עם 19 מסעדות ודוכני מזון, שני גנים פתוחים, חדרי מדיטציה, מספרה ומרכז כושר ובריאות יוקרתי – הבניין משדר לעובדי הבנק מסר ברור. "אני חושבת שהם מבינים שהם חייבים להיות שם", אמרה ויילד.

מאז 2023, ג'יי.פי. מורגן הוא השוכר הפרטי הגדול ביותר של שטחי משרדים במנהטן, לפי CBRE. דיימון אף רכש את הבניין שממול למטה החדש.

במהלך הבנייה, הבנק שכר שטחים נוספים כדי לאכלס זמנית כ־7,000 עובדים שפעלו מהבניין הישן. לא ברור אם יפנה אותם עם תום תקופת השכירות – אך מתווכי המשרדים אינם מודאגים בגלל הביקוש הגבוה בעיר.

"השנים האחרונות הוכיחו שאנשים מוכנים לשלם את שכר הדירה הגבוה ביותר אי־פעם בניו יורק", אמר דייוויד פוק, נשיא Newmark לאזור ניו יורק. "אי־אפשר לבקש יותר מזה".