למרות התחזקות התחושה בציבור כי מחירי הדירות בירידה, הנתונים בפועל מצביעים על מגמה שונה. דו"ח נרחב של גורמים מקצועיים, הכולל נתונים מהלמ"ס, בנק ישראל, משרד האוצר ורשות המיסים, מציג שוק שמתמודד עם אתגרים – אך מראה יציבות ואף עליות נקודתיות במספר מחוזות.
החל משנת 2022 חלה עלייה חדה בריבית, שהביאה להתמתנות בביקושים בשוק הדיור. עם זאת, למרות תקופת האטה מסוימת, מדדי מחירי הדירות לא מצביעים על ירידה עקבית או משמעותית. מדד הדירות האחרון של הלמ"ס (אפריל 2025) מציג דווקא עלייה חודשית של 0.1% לעומת החודש הקודם, כאשר עלייה שנתית ממוצעת נרשמה ברוב המחוזות, ביניהם תל אביב (4.1%) והמרכז (3.8%).
לדברי עו"ד נאור גלברג, שמאי מקרקעין שותף מייסד ב"מעוז השקעות בנדל"ן": "מחירי הדיור בישראל מפגינים קשיחות כלפי מטה. גם כאשר הביקוש מתכווץ זמנית, כמו במקרה של עליית הריבית, ההיצע המצומצם והביקוש הדמוגרפי הקשיח יוצרים לחץ שמאזן את השוק ומונע ירידות חדות".
הדו"ח מצביע על כך שבשנת 2024 החלו להיבנות רק כ־65,000 דירות – פחות מ־75% מהיעד השנתי הדרוש על מנת לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. בנוסף, זמני התכנון והביצוע ממשיכים להתארך: מדד תשומות הבנייה עלה ב־2.6%, בין היתר עקב עלויות כוח אדם גבוהות, מחסור בעובדים פלסטינים והחלפתם בעובדים זרים.
אחד הגורמים הממתנים את תגובת המחירים לשינויים בביקוש הוא המבנה הפיננסי של שוק הדיור. דו"ח של המועצה הלאומית לכלכלה מציין כי הבנקים, המממנים המרכזיים של פרויקטי נדל"ן, מפעילים לעיתים לחץ עקיף על יזמים להימנע מהורדת מחירים, תוך שמירה על רמות מחיר אחידות בפרויקטים. גם אם לא מדובר בהנחיה רשמית, נוצר מנגנון שמקשה על תחרות אמיתית במחיר.
מארק זאבי, מנכ"ל BMBY מערכות, מצביע על אותן התחזיות, בראיון ל"מעריב" בתחילת החודש אמר: "המחירים הולכים לעלות כי אין ברירה, כי תשומות הבנייה עולות, העלות של הכסף עולה, הפועלים יקרים יותר ופחות נגישים, הרבה מהיזמים לא יכולים להתחיל לבנות והם תקועים – חד משמעית תהיה עליה".
בהתאמה, גם סקר ענף הבנייה לשנת 2025 של חברת המידע העסקי CofaceBdi מצביע על מגמות מדאיגות: ירידה בהכנסות וברווחיות, קושי חמור בגיוס אשראי, ועלייה צפויה במחירי הדירות. לפי הדו"ח, ההשלכות על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות צפויות להיות דרמטיות – קבלנים נאלצים להעסיק עובדים פחות מיומנים בשכר גבוה יותר, לוותר על פרויקטים חדשים בשל מחסור בידיים עובדות, ולהתמודד עם תנאי מימון גבוהים.
מנגד, יהודה בן שלמה, מומחה נדל"ן ושותף מייסד ב"מעוז השקעות נדל"ן" טוען כי יזמים, לעומת זאת, לא חדלו מלמכור – אלא הסתגלו. לדבריו: "במקום להוריד מחירים באופן ישיר, היזמים מציעים תנאי תשלום נוחים יותר – כמו מודל 80/20. זה מאפשר לרוכשים להיכנס לשוק עם מינוף סביר ובלי לפגוע ברווחיות של הפרויקט". הוא מוסיף כי מרבית העסקאות מתבצעות בליווי בנקאי, תוך בקרה על יציבות כלכלית.
הפעילות בשוק נמשכת, בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה – שהיוו כ־46% מהעסקאות ברבעון הראשון של 2025. חלק ניכר מהרכישות בוצע בפריפריה או בפרויקטים של פינוי־בינוי, המהווים פתרון זמין יחסית לאוכלוסיות צעירות ומשפרי דיור.
גם שוק השכירות מאותת על לחצי ביקוש: לפי הלמ"ס, השכירות החודשית הממוצעת בתל אביב עברה את רף 7,000 השקלים, וברוב המחוזות נרשמה עלייה רוחבית. מגמה זו מעידה על מצוקה גוברת בשוק, שמקשה על חסרי דירה לצבור הון עצמי ולצאת ממעגל השכירות.
הדו"ח כולל גם ניתוח השוואתי בינלאומי: שיעור הבעלות על דירה בישראל עומד על כ־67% – גבוה בהשוואה לממוצע באירופה, העומד על כ־50% בלבד, אך נמוך ממדינות מזרח אירופה, שם הבעלות נעה סביב 80%. נתון זה מחזק את ההבנה שהשוק הישראלי מונע ממוטיבציה גבוהה לרכוש נכס מגורים, ולא רק לשכור אותו – מוטיבציה שמחזקת את הביקוש גם בתקופות של חוסר ודאות.
על פי תחזיות בנק ישראל, הריבית צפויה לרדת בהדרגה במהלך 2025 – מה שעשוי להאיץ שוב את קצב העסקאות. תחזית משרד האוצר כוללת צמיחה של 4%–4.5% בשנים הקרובות, לצד אינפלציה מתונה ושיעור אבטלה נמוך – שילוב שמבסס את שוק הדיור על קרקע יציבה.
המסקנה העולה מכלל הנתונים ברורה: שוק הדיור בישראל אינו מצוי בירידה עקבית, אלא בתהליך התאמה איטי לסביבה של ריבית גבוהה. המחירים שומרים על יציבות, והביקוש הבסיסי נותר גבוה. כל עוד לא יימצאו פתרונות שורשיים לגידול בהיצע – לא סביר לצפות לירידת מחירים מהותית.
