חברת BMBY מערכות תוכנה מדווחת על עלייה עקבית במלאי הפנטהאוזים הלא מכורים בפרויקטים חדשים ברחבי הארץ, עם שיא חדש שנרשם בסוף הרבעון הראשון של 2025 – 6,392 יחידות פנטהאוז לא מכורות בידי היזמים, לעומת 4,970 יחידות בלבד בתחילת 2023 – זינוק של כ-29%.
הנתונים מצביעים על כך שבשנת 2023 נוספו לשוק 1,645 יחידות פנטהאוז, אך נמכרו רק 630. בשנת 2024 נוספו 1,550 יחידות, מהן נמכרו 1,145 בלבד. ברבעון הראשון של 2025 נוספו 228 יחידות חדשות ונמכרו 254 – נתון שמעיד על שיפור קל, אך כזה שאינו משנה את מגמת הגידול במלאי.
לדברי מארק זאבי, יו"ר BMBY מערכות תוכנה, "מדד הפנטהאוזים (בדומה למדד הביג מק) מהווה ברומטר לענף הנדל"ן. כמות הפנטהאוזים שנותרה למכירה מצביעה על מצב הענף: מכיוון שבמרבית הפרויקטים הרווח של היזם נעוץ במכירת הפנטהאוזים, כל עוד הם לא נמכרו – הרווחיות המלאה של הפרויקט אינה באה לידי מימוש, וכאשר כמות הפנטהאוזים הלא-מכורים עולה – מצבם של היזמים מדרדר".
לדבריו, "הקושי בשיווק הפנטהאוזים נובע ממספר גורמים: הריבית הגבוהה שמייקרת את עלויות המימון ומרחיקה רוכשים מהשוק; עליית המחירים של דירות יוקרה; מס רכישה גבוה למי שרוכש את הפנטהאוז כדירה שנייה; ומלאי גדול של פנטהאוזים בשוק, היוצר תחרות גוברת, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ – שם נבנים כיום מאות פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים אחוז גבוה של דירות גג ופנטהאוזים במחירים גבוהים".
זאבי מעריך כי "את הביקושים בשוק הנדל"ן עודדו בשנה האחרונה בעיקר משקיעים שרכשו דירות זולות יותר במסגרת מבצעי מימון, והפנטהאוזים לא היו המוצר המבוקש ביותר. לכן, היזמים יידרשו למצוא דרכים יצירתיות יותר לשיווק הפנטהאוזים גם לקהלים נוספים.
בשיחה עם עידן יסקולקה, בעלים של קבוצת "אפולו גרופ" המתמחים בשיווק פרויקטים ותיווך נכסי יוקרה מסביר עידן כי הנתונים אכן משקפים את המציאות אך המצב מורכב בשל האטה כללית במשק.
יש מצב שבעלי הנכסים מגזימים עם המחירים?
"זה גם נכון שיש כאלו שחושבים שהנכס שלהם שווה הון תועפות", מסביר עידן, "אבל גם דירות ארבע חדרים תקועות, מדובר בהאטה כללית במשק, גם דירות במחיר טוב, אין את הביקוש הזה שהיה פעם, אין את הטלפונים האלה אפילו, ולא רק בנכסי יוקרה", הוא מסביר.
"פנטהאוזים ברור שהם תקועים, אבל זה בגלל שמדובר בנכס שהוא מאוד ספציפי, בגלל המצב הכללי בשוק, אנשים פחות ממהרים להשקיע בנכסי יוקרה. רוב הנכסים האלה הם נכסים שהושקע בהם הרבה כסף ושהם ייחודיים במאפיינים שלהם, לכן, ברגע שיש התייקרות כללית בשוק הנדל"ן, באופן טבעי הנכסים האלו מתייקרים הרבה יותר".
הוא מצביע על נקודה נוספת שמשפיעה על המגמה הזאת – חוסר היצע. "מלכתחילה אין הרבה נכסים כאלו בשוק, ולכן באופן טבעי כשיש האטה בשוק בשל התייקרות, אלו הנכסים הראשונים שייפגעו", נקודה נוספת וחשובה, היא שבשל המצב הביטחוני, פנטהאוזים שנחשבים יוקרתיים בשל המיקום שלהם, לא נמכרים בגלל שהם ללא ממ"ד. "כל השכונות הוותיקות כמו ל' הוותיקה, צפון ת"א, צפון מערב ת"א, נווה אביבים, רמת אביב, מדובר בבנייה ישנה ואנשים נרתעים מזה עכשיו, 'אנחנו קונים פנטהאוז ולא נקנה עם ממ"ד כבר?', הקונים היום חושבים על כל הדברים האלה".
איך אתם חווים את זה?
עידן מסביר שהדבר מתבטא בפחות טלפונים, פחות פניות של לקוחות ופחות פגישות שנקבעות, "יש פחות היענות, יש פרסום נרחב בכל הפלטפורמות ואנשים בסופו של דבר מפחדים לקנות, הם פוחגדים לעשות צעד היום כי הם לא יודעים מה יהיה מחר". הוא מסביר כי בשל השינויים שחלים במשק לאחרונה, הרבה קונים מעדיפים לחכות לפחות כמה חודשים כדי לבחון את המגמות בשוק.
"בשורה התחתונה, ההאטה הזאת מתחוללת כבר שנתיים בערך והתופעה מתגברת לאור כל השינויים שחלים במדינה, המלחמה, וגם בעולם, גם המדיניות של טראמפ שמשפיעה מאוד על הבורסה גרמה ללקוחות שלנו להפסיד מיליונים וכתוצאה מכך הם מחשבים מסלול מחדש, כי הם הפסידו הרבה כסף".
פעם לא רק אנשים אמידים יכלו להרשות לעצמם פנטהאוז, היום אנחנו יכולים להגיד שפנטהאוז זה נכס לאנשים עשירים בלבד?
"כן, לפחות במרכז", הסביר עידן, "הלקוחות שלי הם אנשים שבאים עם הון מהבית או מירושות , יכול להיות גם אלו שעובדים בהיי טק ועשו הנפקה ומממשים את הדיבידנדים שהם קיבלו, אלו רוב האנשים שקונים פנטהאוז".
אייל, בעלים של חברת תיווך של נכסי יוקרה, מתקשה לענות האם התופעה היא כלל ארצית אך מחזק את דבריו של עידן בטענה כי מדובר בדעיכה של כל השוק ולא רק של פנטהאוזים. הוא מציין כי רוב העסקאות שמשרדו סגר לאחרונה הם עסקאות של משפחות שמעוניינות לגור בנכס ולא להשקעה.
"לגבי פנטהאוזים כן יש ירידות, מי שלא מצליח למכור נאלץ להוריד את המחיר. מי שחשב שהוא יכול למכור את הנכס של ב-X מחיר, היו מקרים שגם הורידו ב- 10%-15% מהמחיר ההתחלתי. יחד עם זאת הוא מסייג: "אם המחיר תואם למיקום ולשווי האמיתי של הדירה הנכסים כן נמכרים".
גם אייל ארליך, בעל המשרד Tlv Realty, המתמחה בשירות VIP אישי ובמכירה וקניה של נכסים בתל אביב והסביבה, מעלה את סוגיית ההיצע ומציין כי מלכתחילה אין היצע מאוד גדול, "בעיקר עבור אנשים המחפשים נכס מבלי להתפשר, כשמדובר בפנטהאוז שהוא נכס יקר, אנשים יחפשו משהו מדוייק להם ולכן מה שיש בהיצע לא תמיד תואם את הביקוש, בעיקר פנטהאוזים שמוכנים לאכלוס ולא על הנייר".
לשאלה האם בעלי הנכסים מתמחרים את הפנטהאוזים במחיר אסטרונומיים ענה: "באופן כללי אנשים התרגלו להתחיל עם איזשהו מחיר שיווק התחלתי מתוך מחשבה שיבוא מישהו שיסכים למחיר שהם מבקשים. אני ממליץ למוכרים להתחיל עם מחיר תחרותי, אלו שלא עושים את זה נאלצים להוריד כדי למכור, מה שלא היה קורה בעבר – אז מורידים ומורידים ומורידים עד שמוכרים, זה קורה".
אייל מצביע על סיבה נוספת מדוע השוק עלול להיראות "תקוע": "מאוד תלוי באזור, אבל באזורים חזקים כמו המרכז, מי שלא חייב למכור לא מוכר, כי הם יכולים עדיין לעמוד בזה, ומתי הם יורידו? ברגע שהם לא יוכלו יותר לעמוד בזה ויהיו חייבים למכור – ולשם עוד לא הגענו. כרגע האנשים יכולים עדיין להרשות לעצמם לעוף ומי שהכיס לא מאפשר לו לעוף יורד לקרקע מהר מאוד. השוק מכתיב את זה, אך יש אנשים שעוד לא השכילו להבין שהשוק השתנה".
אייל מוסיף לסיכום: "אנשים מבינים שהשוק היום עובר הרבה שינויים ולכן הרבה קונים מעדיפים לחכות ולא לעשות עסקאות כרגע, כנ"ל גם לגבי מוכרים, מחכים לזמנים יותר טובים".
