בפרק הבכורה של "אוברדראפט", התוכנית הכלכלית החדשה של מעריב, מארח הפרשן הכלכלי, שלמה פרץ, את יהודה מורגנשטיין, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, לשיחה מקיפה על מצב שוק הדיור בישראל.
מורגנשטיין, שנכנס לתפקידו בינואר 2023, מציג תמונת מצב עדכנית ומבטיח: "לא נראה עליית מחירים בשנת 2025". הריאיון חושף מספרים מפתיעים על היקף הדירות הלא מאוכלסות בישראל, אסטרטגיות להורדת מחירי הדיור, וכיצד עוברת השליטה בשוק מהקבלנים לרוכשים.
שלום יהודה, לקחת על עצמך ג'וב לא קל להיות מנכ"ל במשרד השיכון, בטח בזמן מלחמה ובגלל מצב הדיור בארץ. מדברים על כך שיש מחסור בדירות, מדברים על כך שישנם עודף דירות, מדברים על כך שהקבלנים עושים הרבה מאוד כסף. השאלה המרכזית היא – איך אנחנו מתמודדים עם יוקר המחיה?
כשאנחנו רוצים להוריד את מחירי הדיור, קודם כל אנחנו עסוקים בלייצר היצע. כשאנחנו מסתכלים על השנתיים האחרונות, אנחנו רואים בלימה של עליית מחירי הדיור שהיינו רגילים לה בעשור האחרון.
תסביר איך נעשתה ההתמתנות הזאת?
החל משנת 2010 הייתה הבנה שאנחנו לא מספיק מייצרים יחידות דיור. מחזיק הקרקעות הגדול ביותר במדינת ישראל זאת מדינת ישראל. בשנת 2010 שווקו כ-30 אלף יחידות דיור בשנה. כיום, בשלוש השנים האחרונות, כל שנה המדינה משווקת 100 אלף יחידות דיור. מתוך ה-100 אלף, כ-65 אלף יחידות דיור כל שנה זוכים בהן קבלנים והן הופכות בסופו של דבר לדירות.
איך זה משפיע על יוקר המחירים של הדירות?
משנת 2020 עד 2022, מחירי הדיור עלו בלמעלה מ-35%. זה פרי תוצר גם של שנים שהיה לנו חוסר בהיצע, וגם שאנחנו מדינה עם פריון גבוה ושיעור גידול אוכלוסייה מהגדולים בעולם המערבי.
אבל למרות זאת, המחירים עלו ב-35% כדבריך. אני מחפש איך אני ממתן את עליית מחירי הדיור?
נכנסתי בינואר 2023 לתפקיד והסתכלנו מה עשינו עד עכשיו. הגדלנו את השיווקים ללמעלה מ-100,000 יחידות דיור והגדלנו את העסקאות. בשנת 2023 ו-2024, מחירי הדיור עלו ב-6.6% בלבד. אם נשווה את זה לשנתיים שקדמו, אנחנו בבלימה משמעותית של עליית מחירי הדיור.
מה המסר לאנשים צעירים שהיום מחפשים לקנות דירה, נקרא לזה בפריפריה. כלומר, ערים כמו אופקים, נתיבות, באר שבע. אתה אומר להם לחכות עוד שנה כי המחירים יבלמו עוד יותר ואז לקנות?
לא. אני אומר להם, תסתכלו על שנת 2024, שיווקנו 100,000 יחידות דיור, עשינו 65,000 עסקאות. הכוח עבר אליכם. יש היום 80,000 יחידות דיור שיכולות להימכר, בהיצע, ולא נמכרות כי הקבלנים מצד אחד לא מצליחים למכור במחיר יקר, ומצד שני אולי לא רוצים להוריד מחיר. השוק היה שוק של מוכרים, והמוכרים ידם הייתה על העליונה, היום הקונה ידו על העליונה. הוא מקבל תנאי תשלום טובים, והוא מקבל הנחות. אני אומר, תקנו דירה אם אתם צריכים, אבל תתמקחו עליה. היום הדירות נמכרות בהנחות – גם הנחות מימוניות, גם הנחות כספיות, וגם בהטבות כאלה ואחרות, שיכולות להגיע לעד עשרה אחוז.
אז כן אתה אומר לכו לקנות היום?
אני לא אומר "לכו לקנות". זה מאוד תלוי במצב המשפחתי ובמצב הכלכלי של כל אחד. מי שבא ואומר "אני רוצה לקנות דירה", היום יכול לקבל תנאים שבעבר לא יכל לקבל.
אנחנו שומעים הרבה מאוד על קבינט הדיור, אבל אנחנו לא יודעים בעצם מה מתחולל שם, ועד כמה זה מסייע לציבור עצמו. מה יש לך לומר בתחום הזה?
קבינט הדיור נותן לנו יעדים – כמה תוכניות אנחנו צריכים להגיש לתכנון, כמה שיווקים אנחנו צריכים לשווק, וכמה עסקאות אנחנו צריכים לסגור. בקבינט הנוכחי אנחנו הולכים לדבר על כמה דברים שנוגעים לכל אחד. אנחנו מנסים להבין למה המחירים לא יורדים. כשאנחנו מפרקים את שרשרת הייצור של הדירה, אנחנו מבינים שהרבה מאוד כוח מרוכז אצל מעט מאוד שחקנים – הבנקים והקבלנים.
אתה אומר בעצם שישנם מספר יזמים וקבלנים, שהם הגורם הכי חזק היום במשק והם מנהלים את העניין כרצונם?
שוק הדיור הוא שוק של ציפיות. כשמישהו אומר שהמחירים הולכים לעלות, אנשים רצים לקנות דירה. אנחנו לא רואים עדיין את נקודת השבר שהמחירים יורדים בצורה קיצונית כי יש מישהו שמצליח להחזיק אותם – הקבלנים ובעלי הדירות. שימור המחיר הזה מתאפשר בגלל היכולת שלהם לנהל את האשראי. זה לא שוק פתוח עם אלפי גורמים, זה שוק שמתנקז אצל חמישה בנקים, כששני בנקים מחזיקים ב-70% ממימון הפרויקטים.
אז מה התחזית שלך?
אם אתה שואל אותי, אנחנו לא נראה עליית מחירים בשנת 2025. אנחנו נראה התמתנות במחירים, נראה את המשך ההתמתנות במחירים. אני עומד מאחורי הדברים האלה. התחלות הבנייה שלנו ברבעון האחרון של 2024, עם מלחמה, היו הגבוהות ביותר בחמש שנים האחרונות, עם 65 אלף התחלות בנייה. בקבינט הקרוב אנחנו רוצים להביא עוד שלושה מיליארד שקלים השקעה בנדל"ן.
מה זה נותן לציבור?
הכסף הזה מאפשר לנו להוריד את מחירי הקרקעות כי אנחנו מסבסדים פיתוח במכרזים. אנחנו רואים את הקרקעות נמכרות ליזמים ב-20 אחוז פחות. בשנת 2025 אנחנו נמשיך את המומנטום הזה, ואני מאמין שנראה שינוי במחירי הדיור.
בוא נדבר על נושא הדיור להשכרה. בחו"ל אנשים לא חולמים לקנות דירה, הם שוכרים. למה בישראל זה לא מתפתח?
האתגר של חברות כמו מגורית (קרנות ריט) הוא שאם אתה קונה דירה היום בשלושה מיליון שקלים, המימון עולה לך שישה-שבעה אחוז וההכנסה מהשכירות היא רק שלושה וחצי עד ארבעה אחוז – אתה מפסיד כסף. המודל הכלכלי של השכירות המוסדית נתקל בבעיה החל מעליית הריבית במאי 2023.
עשינו מספר פעולות לשיפור המצב: אפשרנו ליזמים שזוכים במכרזי "דירה להשכיר" למכור 40 אחוז מהדירות לאנשים פרטיים, ובלבד שיתקיימו בהן עדיין התנאים של דירה להשכיר. בנוסף, אנחנו מתכוונים להביא החלטה לתת הקלות במיסוי לאנשים שישכירו את דירתם לחמש שנים ומעלה, צמוד מדד בלבד, עם חוזה סטנדרטי – כדי להפוך את השכירות הפרטית לשכירות מוסדית.
איך זה ישפיע?
ביחד עם מינהל התכנון אנחנו בוחנים איך לתת תמריצים לקבלנים – אם יבנו דיור להשכרה הם יקבלו משמעותית יותר זכויות בנייה. למשל, בפרויקט בחיפה, הזכויות שניתנו בבניין למכירה היו 20-25 יחידות לדונם, והזכויות בבניין להשכרה היו 65 יחידות לדונם.
בנוסף, בשדה דב יהיו כאלפיים יחידות דיור שייצאו להשכרה מתוך כ-7,000 יחידות דיור. הקרקע נמכרת בשליש ממחיר השוק, כי המדינה מעדיפה לקדם דיור להשכרה ארוכת טווח של עשרים שנה.
יש לך מסר מסכם לאנשים שמחפשים דירה?
אנחנו רוצים להתחיל לדבר לא רק על מחירי דיור, אלא על השגת דיור – כלומר איך לאפשר לאנשים לקנות דירה כשהמחירים כבר גבוהים. אנחנו בוחנים פתרונות כמו סבסוד הריבית על המשכנתא, פתרונות של שכירות מוזלת, ומתן הטבות מס למשכירים שיציעו חוזים ארוכי טווח. המטרה היא שכל אחד יוכל להשיג דיור, בין אם בקנייה או בשכירות לטווח ארוך.
