מסתגלים מחדש | כלכליסט

המחסור האדיר בעובדים נותן את אותותיו על ענף הנדל"ן. אמנם הגירעון של כ– 100.000 עובדים הצטמצם במרוצת החודשים האחרונים עם הגעתם של כ–30.000 עובדים זרים עד סוף שנת 2024, אולם חלק ניכר מהעובדים היה צריך לעבור הכשרה ולקח זמן עד שהחל לגלות יעילות המתקרבת לזו של העובדים שנגרעו מהשוק, בדגש על עובדים פלשתינים. המחסור בעובדים יצר קושי לפתיחת ותפעול שוטף של אתרי בניה במהלך המלחמה, ובאופן טבעי, יצר עיכובים ועוד ייצר עיכובים במסירת הדירות לדיירים ומייצר פעמים רבות עלויות גדולות יותר ליזם, אשר אלה, באופן טבעי, מכניסות גם אותו לקשיים.

המחסור בעובדים בענף, יחד עם מחסור בחומרי גלם ואתגרים נוספים בהם נתקלו יזמים, מובילים כבר כעת לגל תביעות משפטיות מצד דיירים הסובלים מעיכוב ואיחור בקבלת הדירה לה הם מחכים. על פי הערכות שונות, המלחמה ונגזרותיה יגרמו לאיחור במסירה של כמאה אלף דירות, ואף יותר, וניתן רק לדמיין כמה דיונים משפטיים עוד יתקיימו בנושא, אלא אם המדינה תייצר הסדרה או מתווה שיאפשר לפעול לפיו, תוך יצירת בהירות מסוימת לגבי האופן שבו יתנהל הנושא. מצד אחד עומדים היזמים שאכן רבים מהם לא יכולים לספק את הדירות בזמן בגלל היעדר בעובדים, העלויות הגבוהות שנוצרו כתוצאה מהמלחמה וכו', וטוענים כי מה שמונע מהם למסור את הדירה בזמן הוא אותו "כוח עליון". מנגד נמצאים דיירים שתכננו או מתכננים להיכנס לדירה במועד מסוים, לא יודעים אם לחדש חוזה שכירות, לא יודעים לאיזה מוסד חינוך לרשום את הילדים שלהם, מנסים לדחות את תשלום המשכנתא שמאיים להטביע אותם, וכולם יחד מנסים להבין איך לצלוח את הסיטואציה המאתגרת הזאת שעוד ידובר בה רבות.

המחסור בעובדים והאיחור במסירת הדירות שנגרם מהמלחמה מהווים הוא עוד פרק מאתגר מתוך שורה של אתגרים איתם מתמודד ענף הנדל"ן בשנים האחרונות. החל ממגפת הקורונה, דרך המשבר שהגיע בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, ועד למלחמה הנוכחית שעוד לא ברור אם הסתיימה, שוק הנדל"ן נאלץ כל פעם מחדש להסתגל למציאות חדשה ושונה. למרות שפעם אחר פעם נראה שמדובר באתגרים משמעותיים ובעלי משקל רב, יש לצאת מעודדים מכך ששוק הנדל"ן הישראלי חיזק את האמון אותו הוא מקבל מהרוכשים, היזמים והבנקים פעם אחר פעם, וכל פעם מחדש הצליח לייצר פתרונות שאפשרו את צמיחתו.

לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחומי הנדל"ן והתחדשות עירונית של דן אנד ברדסטריט, נשאלו מספר עורכי דין בכירים בתחום מספר שאלות הנוגעות למצב שוק הנדל"ן בעת הנוכחית. עורכי הדין נשאלו לגבי המשבר בשוק הנדל"ן המניב, משבר כוח האדם והאיחורים במסירת הדירות, ומדיניות המימון מצד הבנקים בעת הנוכחית. לכתבה התראיינו עו"ד לירון-לוי לב, שותף, ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת נדל"ן, פישר (FBC & Co.), עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במילר ושות' עורכי דין.

שוק הנכסים המניבים במשבר: מה הן הבעיות המשפטיות הבולטות בשוק הנכסים המניבים בהם אתם נתקלים בתקופה האחרונה, ומה הם הפתרונות האפשריים לחיזוק יציבות השוק?

עו"ד אבי ארד: "כאשר מדברים על אתגרי "התקופה האחרונה" בשוק הנכסים המניבים, יש להתייחס בעיקר להשפעת המלחמה המתמשכת על שוק הנדל"ן בכלל, ושוק הנכסים המניבים בפרט, ועל השפעת עליית שיעור האינפלציה בשנים האחרונות, ועל השפעת סביבת הריבית הגבוהה על מחירי הנכסים ומחירי השכירות הנגזרים מכך.

בהתייחס למערכת היחסים בין משכירי נכסים מניבים לשוכרים הקשורים עימם בהסכמים קיימים: הנסיבות המיוחדות כאמור לעיל הובילו בתקופה האחרונה לקושי הולך וגובר מצד שוכרים רבים לעמוד בתנאי השכירות עליהם הם חתומים, בעיקר בשל העדר גמישות בחוזים שברוב המקרים לא נתנו פתרונות מספקים להתמודדות עם העדר ההסכמה בין המשכירים לשוכרים על השפעת הגורמים שלעיל, על יכולת העמידה של שוכרים בתשלומי השכירות כפי שנקבעו בחוזי השכירות.

מרכיב אי הוודאות המרכזי בסוגייה זו לדעתי הוא היקף השימוש הלגיטימי בטענת כוח עליון. חשוב מאוד שבתי המשפט ולא פחות מכך הרשות המחוקקת ייצרו וודאות מהירה לגבי האפשרות להסתמך על טענת כוח עליון, או טענות מקלות אחרות מאותו תחום, שמשמען פטור מאחריות או חלוקת אחריות על פי דין בנסיבות של אי עמידה בתנאי חוזי השכירות.

בהתייחס להשפעת המצב על ייזום והקמה של מתחמי תעסוקה: יש להתחשב גם בגורם נוסף שהינו עלייה משמעותית בתשומות הבנייה ובעלויות המימון של פרויקטים חדשים. עליות אלה גרמו לפגיעה קשה בהיקף עסקאות הרכישה, המימון, הבניה והשיווק של מתחמים בייעוד לתעסוקה (משרדים ומסחר) ובמשתמע, להפחתה משמעותית בשווי עסקאות מסוג זה.

אין פתרון קסם אחד לבעיה אך הייתי מתמקד במציאת פתרונות מימון יצירתיים, שאינם בהכרח על דרך מימון בנקאי שמרני. בזמן האחרון אנו עדים להקמת גופי מימון לגיטימיים, המחפשים פתרונות כדוגמת הלוואה שהחזרה הינו אך ורק מרווחים, ככל שיהיו, או שותפות עם הגוף המממן ברמה כזו או אחרת של מעורבות ניהולית מצד הגורם המממן".

עו"ד יוסי מילר: "שוק הנכסים המניבים נמצא במציאות חדשה. תחום הנכסים המניבים מתמודד כיום עם שורה של אתגרים משפטיים. הבעיה מרכזית היא חוסר הוודאות בחוזים ארוכי טווח, במיוחד לאור השינויים הדרמטיים בשוק העבודה והמעבר המואץ לעבודה היברידית. שוכרים רבים מבקשים לבטל או לשנות חוזים קיימים, מה שמוביל כמובן להרבה סכסוכים משפטיים. השוק זקוק כעת ליותר גמישות משפטית לצד חיזוק הוודאות העסקית, וזאת כדי לאפשר התאוששות והתאמה למציאות החדשה.

אתגר נוסף, הוא הקושי במימון בנקאי בתנאי הריבית הקיימים, דבר המצריך למצוא דרכי מימון חלופיות או להגיע להסדרי חוב ורה – ארגון של הסכמי מימון קיימים.

לצורך חיזוק ענף הנכסים המניבים, אני ממליץ על מספר פתרונות: יצירת מנגנוני גישור בתוך חוזי שכירות חדשים, למקרה של שינויים ועיכובים. פיתוח מודלים משפטיים גמישים יותר לחוזים המאפשרים התאמות תקופתיות. הקמת קרנות ייעודיות בערבות מדינה לסייע במימון חדש של נכסים מניבים, ועידוד שיתופי פעולה בין הגופים המוסדיים לבין בעלי הנכסים לצורך ייצוב מימון הפרויקט".

משבר כוח האדם בנדל"ן: אילו צעדים אפקטיביים נדרשים כדי להצליח להתמודד עם משבר כוח האדם בנדל"ן? כיצד ניתן להתמודד מבחינה משפטית במקרים של איחור במסירת דירות מצד היזם לדיירים?

עו"ד לירון-לוי לב: "משבר כוח האדם בענף הבנייה אינו חדש, אך מאז פרוץ המלחמה הוא החריף באופן משמעותי. חסימת כניסתם של כ-90 אלף פועלים מהרשות הפלסטינית ומרצועת עזה, ההגבלות שהוטלו על עבודתם של ערבים ישראלים על ידי רשויות מקומיות, עזיבתם של עובדים זרים רבים בשל המצב הביטחוני, וגיוסם של אלפי עובדים ישראלים למילואים – כל אלה הובילו לשיתוק חלקי של ענף הבנייה ולהתארכות לוחות הזמנים במסירת פרויקטים.

כדי לצלוח את המשבר ולמנוע תלות בלעדית בכוח העבודה הפלסטיני, אני סבור כי יש לנקוט במספר צעדים מיידיים, ביניהם –

•הגדלת מכסות העובדים הזרים – ישראל חייבת להרחיב משמעותית את היקף כניסתם של עובדים זרים לענף הבנייה ולא להסתמך רק על מדינות כמו סין והודו. יש לאפשר גיוס עובדים ממדינות נוספות, כך שגם אם חלק מהפועלים הפלסטינים יחזרו לעבודה, הענף לא יהיה תלוי בהם באופן מוחלט.

•שינוי מתווה הגיוס של עובדים זרים – כיום, גיוס עובדים זרים מתבצע בעיקר באמצעות הסכמים בילטרליים בין ממשלות. מתווה זה מסרבל את ההליך, מגביל את הגמישות התעסוקתית ומאט את קליטת העובדים. מעבר לגיוס פרטי יאפשר לחברות בנייה לגייס עובדים במהירות רבה יותר ובהתאם לצרכים בשטח.

•מתן רישיונות לחברות השמה פרטיות – יש לאפשר לחברות השמה פרטיות לבצע מיון של עובדים זרים בארץ מוצאם, עוד לפני הגעתם לישראל. כך ניתן יהיה לקלוט כוח אדם איכותי ומיומן בצורה יעילה יותר, לצמצם זמני הכשרה ולמנוע גיוס בלתי מבוקר של עובדים שאינם מתאימים לענף.

משבר כוח האדם בבנייה מהווה אתגר משמעותי לכלכלה הישראלית, אך באמצעות רפורמות נכונות וגישה פרגמטית ניתן להבטיח שהענף ימשיך לפעול, להימנע מהתייקרות נוספת של מחירי הדיור ולשמור על קצב ביצוע הפרויקטים. המפתח להצלחה טמון במעבר ממדיניות של פתרונות זמניים לתכנון ארוך טווח, שיבטיח יציבות ותחרותיות בשוק העבודה בענף הנדל"ן.

בנוגע לאיחור במסירת דירות מצד היזם לדייר: החוק מעניק ליזם מספר כלים בקשר עם איחור במסירת דירות, ביניהם חשוב לציין:

בדיקה והסתמכות על סעיפי כוח עליון בהסכם – מרבית חוזי המכר כוללים סעיפים המאפשרים ליזם לדחות את מועד המסירה במקרים חריגים של "כוח עליון", לרבות מלחמות, אסונות טבע ושביתות נרחבות. עם זאת, על היזם להראות שהאיחור נבע באופן ישיר מהאירוע החריג, וכי ננקטו כל הצעדים האפשריים לצמצום הפגיעה בפרויקט;

עדכון הדיירים וניהול משא ומתן למניעת סכסוכים – למרות שהיזם עשוי להיות זכאי להארכת לוחות הזמנים מכוח ההסכם, מומלץ להקדים תרופה למכה ולנהל תקשורת ישירה עם הרוכשים. דיווח מוקדם על העיכובים, הסבר לגבי נסיבותיהם והצגת צעדים למזעור הנזק יכולים להפחית את הסיכון לתביעות;

הסתמכות על תיקוני חקיקה ופסיקה בעקבות המלחמה – בעקבות המצב הביטחוני, רשויות המדינה עשויות לפרסם הנחיות חדשות או תיקוני חקיקה שיקלו על יזמים להתמודד עם עיכובים הנובעים מהמלחמה. יש לעקוב אחר תקנות זמניות או פסקי דין שיכולים לתמוך בטענת היזם כי העיכוב היה בלתי נמנע;

שמירה על תיעוד להוכחת מאמצי היזם – כדי למנוע חשיפה משפטית, יזם שנקלע לאיחור במסירה צריך לשמור תיעוד מסודר של כל הצעדים שננקטו לטובת השלמת הפרויקט;

ולבסוף, ניהול נכון של תביעות מצד רוכשים – במקרה של תביעה מצד רוכשים, היזם יכול להתגונן באמצעות הצגת ראיות לכך שהעיכוב נבע מנסיבות שאינן בשליטתו".

עו"ד אבי ארד: "המחסור בעובדים ברור ואקוטי ויש הכרח לנקוט במספר צעדים מיידיים לפתרון הבעיה ובין היתר: (א) הגעה להסכמים בין מדינתיים עם מדינות מהן ניתן לייבא במהירות מספר גדול של עובדי בנייה מקצועיים ביחד עם הפחתה, גם זמנית, במיסוי ובהיטלים המוטלים על הקבלנים ועל הגורמים המייבאים את כוח האדם הזר. (ב) יצירת מערכת הכשרה של עובדים חדשים בתחום ובצד זה יצירת תמריצים כספיים ואחרים למי שיצטרף ויתחייב לעבוד בתחום תקופה משמעותית. (ג) עידוד פיתוח של מערכות טכנולוגיות, מערכות אוטומציה וכיוצא בזה, שיש בהן כדי לייעל את עבודת הבנייה תוך הפחתת כוח האדם הנדרש לביצוע המשימות ו (ד) שיפור בתנאי העבודה והשכר של העובדים במגזר חיוני זה, על מנת למשוך עובדים לתחום ולצמצם נשירה של עובדים".

עו"ד יוסי מילר: "משבר כוח האדם בענף הנדל"ן מחייב התמודדות במספר מישורים במקביל. ראשית, יש לפעול בכל דרך להרחבת מאגר העובדים הזרים המקצועיים, זאת באמצעות הקלות בהליכי העסקת עובדים זרים, תוך הסדרת אשרות עבודה מהירות ויצירת מסלול ירוק להבאת עובדים ממדיניות ידידותיות. שנית ובמקביל, נדרשת תוכנית ממשלתית להכשרה מקצועית מואצת של עובדים ישראלים, כולל מתן תמריצי מיסוי שונים.

בהיבט של איחורי מסירת דירה, נדרשת התייחסות מיוחדת למצב החירום הנוכחי: (א) בחינת המצב ושאלת הכרה מכוח החוק ככוח עליון, בהקשר של חוזי מכר דירות, תוך הגדרה ברורה של תקופת הדחייה המוצדקת. (ב) גיבוש מתווה מוסכם לפיצויי הדיירים במקרה של עיכובים מעבר לתקופת ההחרגה. (ג) יצירת מנגנון יישוב סכסוכים לפתרון המחלוקות ומסירת הדירות. (ד) הקמת קרן ייעודית בערבות מדינה לפיצויי דיירים במקרה של עיכובים ממושכים.

חשוב להדגיש כי נדרש איזון בין זכויות הרוכשים לבין המגבלות האובייקטיביות שנכפו על היזמים. מומלץ לעגן בחוזים עתידיים סעיפי גמישות לאותם מקרי חרום, תוך הגדרה מדויקת של זכויות וחובות הצדדים במצבים כאלה".

מימון פרויקטי נדל"ן: האם המדיניות הנוכחית של הבנקים, אשר הפכה לשמרנית יותר בסביבת ריבית גבוהה, הינה מוצדקת או זהירה למדי? האם יש דרך שבעיניך מאוזנת ובה הבנקים יכולים לאפשר אשראי בצורה "נדיבה" יותר מבלי לסכן יתר על המידה את האשראי שהבנק נתן, את היזם ואת הדיירים?

עו"ד יוסי מילר: "המדיניות השמרנית הנוכחית של הבנקים משקפת זהירות מוצדקת, אך מעט מוגזמת בהיבטים מסוימים. בעוד שהעלאת הריבית מחייבת משנה זהירות, הקשחת התנאים המוחלטת עלולה להביא להאטה מסוכנת בענף ולפגיעה בפרויקטים בעלי היתכנות כלכלית גבוהה.

אני מציע מודל מאוזן יותר, המבוסס על מספר עקרונות:

לצד זאת, יש לחזק את מנגנוני הבקרה והפיקוח באמצעות דרישה לערבויות חזקות יותר מהיזמים, מעקב הדוק אחר התקדמות הבנייה והמכירות והקמת קרן גידור ייחודית לתרחישי קיצון. מודל כזה יאפשר זרימת אשראי מספקת לשוק תוך שמירה על יציבות המערכת הבנקאית והגנה על כל הצדדים".

עו"ד אבי ארד: "ההתנהגות השמרנית של הבנק, שנכונה תמיד, הפכה לזהירה ושמרנית הרבה יותר, ולא מעט בצדק, בתקופת אי הוודאות וריבוי הקשיים השוררת בשוק בתקופה האחרונה.

מאידך, דרישה לריבית גבוהה, ביחד עם דרישה להגברה של ההון העצמי הנדרש והכבדה בנושא כרית הביטחונות שדורש הגורם המממן, עלולה אף היא לגרום ללווים רבים להימצא במצב של חוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות כלפי הגורם המממן. הבנה של הבנקים שהתעלמות מקשיי שוק מצרפיים כגון אלו שבהם מצוי השוק בתקופתה האחרונה, מחייבים אותם לנקוט בצעדים שיש בהם גמישות רבה יותר מהמקובל בבנקים בתקופות "טובות", תסייע מאוד להימנע מקריסה רבה מידי של לווים שאינם יכולים לממן או לפרוע מימון שקיבלו. אני יודע שבמרבית הבנקים יש אכן קשר ונכונות להגמיש את מסלולי ההלוואות ואת דרישות ההון העצמי והבטוחות שהם דורשים, אך בהיות המערכת הבנקאית, מטבעה, שמרנית יותר, נכנסים לשוק גורמי מימון חוץ בנקאיים, לגיטימיים, אשר מציעים פתרונות יצירתיים, כדוגמת התאמה טובה יותר של המימון בהתחשב באופי הפרויקט הממומן והסטטוס שלו. או כאלו שמציעים שותפות בסיכון על דרך הלוואות שהחזרן נגזר מרווחים עתידיים או שותפות בייזום במקביל למימון הפרויקט ועוד".