שינוי שביצעה המדינה צמצם משמעותית את גובה ההנחות שמוענקות לזוכים בהגרלות "מחיר למשתכן" בעשרות עד מאות אלפי שקלים: לפי חישוב שביצעה התאחדות יועצי המשכנתאות, עדכון הנוסחה שלפיה מחושבים מחירי הדירות לקונים כיווץ את ההנחה והקפיץ את מחירי הדירות בסכומים שמגיעים ליותר מ-300 אלף שקלים בהשוואה לשיטת החישוב הקודמת.
עוד בנושא ב-N12:
• הנתונים חושפים: המכה שעשו זוכי מחיר למשתכן
• מה באמת השיגה תוכנית הגרלת הדירות של המדינה?
• הבדיקה שטוענת: מחירי הדירות במרכז הגיעו לשיא
"בנוסחה הקודמת ההנחה הממוצעת במרכז הארץ היתה יותר ממיליון שקלים. היום אנחנו מדברים על הנחות ממוצעות של 800-700 אלף שקלים, ובפריפריה הירידה אפילו יותר משמעותית", אומר שימי אדזיאשוילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "ההנחות בפריפריה ירדו ממספרים ממוצעים של 600 אלף שקלים לסביב 400-300 אלף שקלים".
הגרלות הדירה שמובילה המדינה ידעו שינויים ושמות רבים, מ"מחיר למשתכן" דרך "מחיר מטרה" ועד "דירה בהנחה". בחודשים האחרונים ביצעה המדינה שינויים משמעותיים בנוסחה לפיה מחושב מחיר הדירה שנמכרת לזוכים בהגרלות. לפי התאחדות יועצי המשכנתאות, השינוי הכניס לנוסחה שורה של משתנים חדשים שהפכו אותה לתהליך מורכב הכולל שבעה שלבים שונים. אדזיאשוילי צפוי להסביר בהרחבה את השינויים בנוסחה ואת השלכותיהם במסגרת הכנס השנתי של התאחדות יועצי המשכנתאות שייערך באילת ב-28-26 בינואר.
חישוב שביצע אדזיאשוילי עבור N12 מראה כיצד השתנו מחירי הדירות שמציעה המדינה בהגרלות בשורה של ערים. ברבים מהמקרים, הנוסחה החדשה של המדינה מוסיפה 300 אלף שקלים למחיר שבו היתה משווקת הדירה בהגרלות עד כה. אף שבחלק מהמקרים הנוסחה החדשה דווקא מגדילה את ההנחה בכמה עשרות אלפי שקלים, לדברי אדזיאשוילי המגמה הכללית ברורה: ההנחות שמחלקת המדינה בהגרלות התכווצו ומחירי הדירות המוזלות עלו.
דוגמאות לשינויים במחירי דירות 4 חדרים:
- מחיר דירה בירושלים: עלה מ-1.75 מיליון שקל – ל-2.05 מיליון שקל.
- מחיר דירה בחיפה: עלה מ-1.27 מיליון שקל – ל-1.57 מיליון שקל.
- מחיר דירה בבאר שבע: ירד מ-1.02 מיליון שקל – ל-958 אלף שקל.
- מחיר דירה באשקלון: עלה מ-1.16 מיליון שקל – ל-1.69 מיליון שקל.
- מחיר דירה ברחובות: עלה מ-1.55 מיליון שקל – ל-1.86 מיליון שקל.
- מחיר דירה בנוף הגליל: ירד מ-1.21 מיליון שקל – ל-1.05 מיליון שקל.
- מחיר דירה ביהוד: עלה מ-2.14 מיליון שקל – ל-2.44 מיליון שקל.
החישובים נעשו לפי דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + חניה אחת.
עד לשינוי, מחיר הדירות בהגרלות המדינה היה מחושב לפי מכפלה של גודל הדירה במחיר למ"ר שקבע השמאי הממשלתי, בתוספת שטחי המרפסות, המחסנים והחניה, שחושבו כשיעור יחסי מהמחיר למ"ר רגיל. אלא שהשיטה החדשה לוקחת את המחיר הזה ומוסיפה עליו עוד מספר שלבים, שמטרתם העיקרית היא לוודא שהמדינה לא מעניקה הנחות גדולות מדי לזוכים בהגרלות.
במשרד השיכון מודים כי שינוי הנוסחה נעשה במטרה לצמצם את גובה ההנחה שמוענקת לזוכים בהגרלות לאחר שאלו הפכו לדבריהם לבלתי סבירות. מדובר במדיניות גלויה שהמשרד דיווח שבכוונתו לנקוט, אך החישוב של אדזיאשוילי חושף עד כמה הצליח המשרד במדיניותו.
שר השיכון יצחק גולדקנופף ומנכ"ל המשרד יהודה מורגנשטרן | צילום:
יונתן זינדל, פלאש 90
יתרון מרכזי שמיוחס לנוסחה החדשה הוא שהיא מעניקה שיעור הנחה גדול יותר לדירות הקטנות והממוצעות בגודל 4-3 חדרים לעומת אלו הגדולות והיקרות יותר. זאת לעומת השיטה הישנה, שהעניקה את אותו שיעור הנחה לכל הדירות, וכך דרבנה אנשים לקנות דירות גדולות מצורכיהם כדי להגדיל את גובה ההנחה הכספית. אדזיאשוילי מודה כי מדובר בחשיבה נכונה, אך מציין שהיא עדיין הביאה להקטנת ההנחות שניתנות על דירות באזורי הביקוש, כולל אלו בנות 4 החדרים.
הנרשמים לא יודעים כמה ישלמו
נוסף לכיווץ ההנחה, המעבר משיטת החישוב הישנה לנוסחה החדשה הפך אותה כאמור למורכבת וקשה יותר להבנה. לדברי אדזיאשוילי, האופן האופן שבו מוצגת הנוסחה החדשה לנרשמים להגרלות מבלבלת, ומונעת מהם לדעת מה המחיר למ"ר שהם צפויים לשלם.
בהגרלת הדירות האחרונה שערכה המדינה, שהרישום אליה נסגר השבוע, הציג אתר הרישום להגרלות של המדינה מחיר למ"ר – שלמעשה אינו המחיר האמיתי. למעשה, האתר מציג לזכאים מחירים למ"ר שאינם מעודכנים, ורק לאחר כניסה לעמוד של כל הגרלה והגרלה ניתן לראות מה המחיר האמיתי.
אתר בנייה בבאר שבע (ארכיון) | צילום:
נתי שוחט, פלאש 90
כך, בהגרלה 2507 בבאר שבע, המחיר למ"ר שמוצג בעמוד הראשי של אתר ההגרלות שדרכו אפשר כבר להירשם להגרלה, מוצג המספר 10,240 שקלים למ"ר. לשונית קופצת מתריעה כי "המחיר למטר לפני הנחה. ראו הערה לעניין ההנחה בפרטי ההגרלה". כניסה לעמוד ההגרלה הספציפית יראה תחת הכותרת "מחיר" את אותו סכום של מחיר למ"ר, בתוספת הערה לפיה המחיר הוא לפני מע"מ – והגולש יישלח שוב לראות "הערה לעניין ההנחה בהערות מטה".
מי שאכן ירד מטה יגיע לטקסט הבא:
"המחיר המוצג הוא לפני הנחה. סכום ההנחה במסלול זה עומד על הנמוך מבין אלה:
א. 25% ממחיר הדירה המוצג (כולל מע"מ)
ב. 600,000 ₪ (בהתאם ליישוב) ממחיר הדירה המעודכן בסך 11,911 ₪ (ללא מע"מ) למ"ר. בכל מקרה, מחיר הדירה לא יעלה על המחיר המוצג ללא הנחה"
אז מה המחיר למ"ר בפרויקט בבאר שבע, 10,240 שקלים למ"ר או 11,911 שקלים למ"ר? הכפילות כמובן חוזרת בפערים ובמספרים אחרים גם בהגרלות האחרות.
במשרד השיכון מסבירים כי הפער בין המספרים נובע מפער הזמנים שחלף בין מועד שיווק הקרקע לקבלנים והמועד שבו יוצא הפרויקט להגרלה לזכאים. במשרד אומרים כי בכל מקרה המחיר למ"ר המקסימלי שישלמו הקונים הוא זה שמופיע בעמוד הראשי של אתר ההגרלות, ובמקרה של הגרלה 2507 בבאר שבע 10,240 שקלים למ"ר. על כך אומר אדזיאשוילי כי מי שנרשמים בהגרלה מבינים כי המספר החיצוני הוא זה שממנו נגזרת ההנחה כך שהם עדיין מקבלים מידע מבלבל.
שימי אדזיאשוילי, התאחדות יועצי המשכנתאות | צילום:
התאחדות יועצי המשכנתאות
לפי אדזיאשוילי, הגרלת הדירות האחרונה שערכה המדינה שהרישום אליה נסגר אתמול, היא הראשונה שכל הדירות בה מוגרלות לפי הנוסחה החדשה. לדבריו, הנוסחה כבר החלה להיכנס בהדרגה לחלק מהדירות שהוגרלו בשתי ההגרלות הקודמות שקיימה המדינה במאי ובספטמבר 2024 – וזאת מבלי שהדבר יהיה גלוי וברור למי שנרשמו אליהן. במשרד השיכון אומרים כי בפועל הנוסחה החדשה נכנסה בהדרגה להגרלות כבר ב-2023, וכי גם בהגרלה הנוכחית עוד נכללו פרויקטים שהדירות בהם תומחרו בשיטה הישנה.
מה שבטוח הוא שבשעה שמחירי הדירות בישראל הולכים ומטפסים, ההנחות שמחלקת המדינה עבור הדירות שהיא מגרילה הולכות ומתכווצות. וסימני השאלה סביב הערך שמספקת תוכנית הגרלת הדירות למחפשי הדיור הולכים ומתרבים.
